Как покупать и продавать недвижимость

Цена на квартиру

Почему не стоит завышать цену на квартиру?

    Очень часто, я слышу, как клиенты, выставляя на продажу свою квартиру, просят риэлторов поставить ее по цене более высокой, чем она стоит.Действительно, кому не хочется получить самую высокую стоимость за свою недвижимость и продать квартиру по максимальной цене?

    - Вдруг кому-то надо именно здесь и покупатели давно ищут именно нашу квартиру, - так или примерно так говорят продавцы, убеждая агентов пойти им навстречу и поставить квартиру дороже. А агенты, не желая расстраивать своих клиентов, а может быть, боясь конкуренции среди таких же, как они агентов часто соглашаются поставить квартиру по более высокой цене дороже рынка, ну хотя бы на первое время.

    Что же вас ждет, если вы поступаете именно так и цена на квартиру будет выше ее рыночной стоимости?

Активный интерес к квартире в начале сменяется затишьем.

    В итоге, проходит неделя, потом другая, первые звонки по новому объекту прошли, самое драгоценное время первоначальной экспозиции квартиры потеряно и дальше наступает затишье. Ни звонков, ни покупателей. Спрос на квартиру упал в разы. И звонки по рекламе, которые были так часты в начале, теперь носят единичный и чисто информационный характер. Вполне возможно, это звонят такие же, как вы продавцы. Они прицениваются и на примере вашей квартиры, хотят сразу поставить на свою квартиру правильную цену. А у вас наступает пауза. Потому что потеряно самое выгодное — время, когда квартира была в базе новая.

Почему, спросите вы, в самом начале звонков больше?

    Потому что по новой квартире, даже по такой цене, будут звонить те покупатели, которые уже давно ищут аналогичные варианты. Они уже насмотрелись всякого и хорошо понимают, что почем стоит. Они готовы принимать решение быстро, но только если цена на квартиру реальная! Поверьте мне, что при всех плюсах вашей квартиры переплачивать за нее они не будут. Они остановятся на ней, если она будет не дороже аналогов и плюс  чуть-чуть лучше, ну хотя бы в чем-то. Они выгодны для вас, потому что они уже чувствуют рынок, они знают цены и самое главное, они психологически готовы принимать решение о покупке квартиры.

    Поверьте мне, если быстро таким готовым и  реальным покупателям вы квартиру не продадите, то дальше можно будет надеяться только на чудо. Потому что надо будет дожидаться других новых покупателей, которые только-только вышли на рынок покупок и начинают присматривать себе варианты. Они будут смотреть, кивать головой, задавать умные вопросы, но решение принимать они еще не готовы. Даже если цена на квартиру будет уже опущена. Они только знакомятся с рынком недвижимости.

Прошло время и вы стали снижать цену на квартиру до ее реальной стоимости.

    Если поставить квартиру дороже, а потом начинать снижать на нее цену, это не выгодно для вас. Потому что это сигнал для покупателей. Цена на квартиру падает, значит надо подождать еще чуть-чуть и она опуститься еще ниже. Поэтому правильно поставленная цена на квартиру — это не только быстрый покупатель. Это покупатель наиболее для вас выгодный, реальный и готовый быстро принимать решение.

    Квартира, выставленная на продажу за правильную цену, найдет своего покупателя за первые 2-3 недели экспозиции, если речь идет о типовом жилье.

    И еще я хочу уберечь вас от соблазна - при найденном и выгодном для вас покупателе поднимать цену на квартиру. Вы не только потеряете этого покупателя, вы надолго отодвигаете сроки решения вашего жилищного вопроса.

Я желаю вам удачи и надеюсь, что мои советы вам пригодятся.

Читать полностью

Квартиры в строящемся доме.

Приобретение квартиры в строящемся доме.

    Можно ли покупать квартиру в строящемся доме? Все чаще и чаще вопрос ставится именно так. Купить квартиру в новом доме, который еще строится - в этом есть определенный резон. Согласитесь, что это вариант самый выгодный, но и в то же время самый рискованный.

    Сегодня Вы вкладываете относительно небольшие деньги в то, что еще строится, а через год-полтора, когда все уже готово, вложенные деньги вырастают, просто потому, что собственность на квартиру получена и все риски уже позади.

    Остается только снизить риски, решаясь на приобретение квартиры в строящемся доме.

Правила безопасности при покупке квартиры в строящемся доме.

  • Во-первых, не стоит испытывать судьбу и приобретать объекты с очень далекими сроками сдачи. Год — не больше.
  • Во-вторых, заключать договор со строительной компанией и вносить деньги можно только после тщательного анализа документов и по грамотному, защищающему Вас договору с продавцами.
  • В-третьих, понимая, что пока документов о собственности еще нет — это все равно риски, очень правильно будет застраховать свои финансовые риски в страховой компании. В этом случае, если будут проблемы с квартирой, то хотя бы можно будет вернуть обратно внесенные деньги.

    Пожалуй, если правильно выбрать риэлторскую компанию, которая смогла бы обеспечить все эти условия покупки квартиры в строящемся доме, то этот вариант наиболее приемлемый. В ней, конечно, еще долго нельзя будет жить, но если у Вас пока этот вопрос решен, я бы выбрала именно его.

    Причем, при выборе квартиры фактор надежности всей сделки, конечно, стоит на первом месте, а вот местоположение дома  — уже не так значимо. Главное, чтобы объект был ликвидным к моменту окончания строительства.

    Этот вариант подходит, кстати, не только для тех, у кого мало денег, но и для тех, кто просто  хочет сделать выгодные вложения.

Проверенные специалистом документы на строительную компанию и на дом.

Грамотно заключенный договор долевого участия.

Страхование Ваших финансовых рисков.

Это то, чем мы реально сможем помочь Вам сегодня при покупке квартиры в строящемся доме.

Читать полностью

Причины.

Тысяча причин, по которым срываются сделки с недвижимостью.

    Об этом можно писать трагедии и рассказывать, как несправедливо устроен мир. А гораздо приятнее было бы весело и с юмором в теплой компании друзей делиться опытом успешной покупки, в которой, все было не просто и не гладко, но сейчас все ужасы  позади, и квартира ваша.

    Как же сделать, чтобы Вы попали в число счастливчиков-новоселов, а не считали мир  несправедливым  именно по отношению к Вам? По каким причинам срываются сделки с недвижимостью?

Когда продается Ваша единственная квартира, в которой  произошло столько событий и бед, и радостей - это страшно. И для того, чтобы  сделка состоялась максимально комфортно и понятно для Вас, нужна холодная голова и опыт в такого рода деятельности. И столько вопросов появляется постоянно: как не завязнуть в мелочах и не пропустить при этом самого главного; как не продешевить и купить то, что хочется; как уложиться в разумные сроки и деньги, без головной боли и рисков?

Причина обратиться к риэлтору.

    Итак, Вам нужен помощник, которому Вы сможете доверить самое для Вас дорогое. Потому что основные причины по которым срываются сделки с недвижимостью проистекают из того, что  Вы находитесь внутри процесса и не можете действовать адекватно. Страшно тренироваться и приобретать опыт, рискуя своей квартирой.

    Даже сами риэлторы нанимают себе агента, если занимаются своей квартирой. Только профессионал чувствует и знает когда надо уступить в переговорах, а когда и пойти навстречу.

    И, если Вы хотите избежать всех этих причин и успешно сложить сделку, то обращайтесь к специалистам. Так будет надежней, спокойней и выгодней.

По каким причинам невыгодно подавать заявки на кредит сразу в несколько банков?

    Не так давно ко мне обратились руководители одного очень уважаемого банка с просьбой проанализировать, как часто к нам обращаются заемщики, которые хотят подавать заявки на кредит не в один, а сразу в несколько банков. И такое действительно бывает. На сколько оправдано подавать заявки сразу в несколько мест и какие могут быть причины так не делать?

    Когда я стала разбираться детально, то поняла, что в несколько банков заявка идет, если брокер (или заемщик) не знает точно программ банка и действует наугад, как повезет, тренируясь на заемщике, и на практике выясняя все детали и нюансы каждого банка.

При этом, очевидно, наблюдается сразу целый ряд причин не поступать подобным образом:

  1. Во многих брокерских компаниях берут предоплату с клиента вне зависимости от результатов работы за каждую одобренную заявку.
  2. Банк «боится», что заемщик получит кредит сразу в нескольких банках и это повысит риски банка по невыплате этих нескольких кредитов.
  3. Получив «темное», необоснованное пятно в одном из банков, о заемщике будет негативная неправильная информация в остальных банках.
  4. Если Вы эксклюзивный клиент банка, то с вами будут работать более ответственно.
  5. Клиенты от неизвестных, не зарекомендовавших себя брокерских компаний, воспринимаются банками с опаской.

    Профессиональная компания не будет тиражировать документы заемщика для многих банков, а сразу определит (путем предварительного согласования), какой банк будет подходить оптимально.

    При обращении сразу в несколько банков в первую очередь страдает конфиденциальность заемщика. Когда документы множатся и разносятся по разным организациям, потом никогда не докопаешься откуда идет утечка нежелательной информации.

Читать полностью

Взаиморасчеты. Эксперт-сейфинг

На что надо обращать внимание когда выбираешь банк для взаиморасчетов.

День сделки самый сложный момент и к нему надо подготовиться заранее. Правильно и грамотно выбранный банк для проведения взаиморасчетов — это ваше спокойствие в дальнейшем.

У нас в стране и в Санкт-Петербурге в частности, принято рассчитываться наличными. Это означает, что в день сделки покупатель должен наличными принести сумму денег равную стоимости квартиры, включая все накладные расходы по ее оформлению. Когда об этом слышат иностранцы, они, просто хватаются за голову! Как всю стоимость квартиры надо принести в чемоданчике?! Но каким бы парадоксальным это не казалось для них, в нашем городе все происходит именно так. И никуда отсюда от этого не денешься, по крайней мере, сегодня. Если хочешь купить квартиру надо быть к этой процедуре готовым – иначе вам будет просто не найти продавца.

Взаиморасчеты в случае ипотечного кредита.

Справедливости ради, надо отметить, что если покупатель берет ипотечный кредит, то вопрос о выборе банка у него не стоит, потому как выбора у него просто не будет: производить взаиморасчеты он может только через тот банк, который выдает ему ипотечный кредит. Это надо знать, заключая предварительный договор со стороной продавца.

Как правило, банки, выдающие ипотечные кредиты готовы проводить цепочки, то есть предоставлять помещения и ячейки, а так же оговаривать доступ в ячейку, при котором каждый получатель (вноситель) может собственноручно положить или взять свой пакет с деньгами, при условии выполнении им своих обязательств по договору. При этом банк всегда стоит на стороне заемщика, максимально защищая именно его интересы.

Выбор банка. Сохранность и эксперт-сейфинг.

Если же у вас есть возможность выбрать банк, то правильно, прежде всего, обращать внимание на систему охраны и безопасности в банке – это дает хоть какие-то гарантии сохранности ваших денег на время их нахождения в банковском хранилище. Дело в том, что принимая ваши средства в депозитарий банка, то есть в банковскую ячейку, в договоре с банком на аренду этой ячейки вы увидите, что банк, не отвечает за сохранность этих средств. Он просто гарантирует, что доступ к этой ячейке он (банк) будет разрешать только тем лицам и только в случаях, которые прописаны в договоре с банком. Банк не знает и не хочет знать, что именно вы храните в ячейке, главное, что бы это были не опасно для окружающих.

Второй критерий выбора банка – это наличие в нем всевозможных вариантов по контролю доступа к ячейке при взаиморасчетах. И называется этот сложный контроль доступа – эксперт-сейфинг. Особенно актуально становится это, когда одновременно переоформляются несколько квартир. Порой, описание доступа к ячейке занимает немало времени в день ее поведения. Очень часто я наблюдала, как сложно приходилось клиентам, не имеющим опыта в оформлении таких договоров перед сделкой. А если учесть, что все это происходит с деньгами в руках, в прямом смысле этого слова, то есть в нервотрепке, то можно понять, как легко сделать ошибку и не указать важное событие или условие. Конечно, каждая из сторон хочет максимальной защищенности при взаиморасчетах именно для себя. Но достигнуть договоренности можно только найдя единогласное решение, которое устроит всех. Понимать, в каком случае можно уступить и пойти на встречу – для этого, наверное, и нужен профессионал, которому вы доверяете.

Завтра я расскажу про кредитный договор и распишу по пунктам день сделки в банке.

Читать полностью

Сделки с недвижимостью.

Как проходит сделка по недвижимости.

Заключение предварительного договора

В сделке по недвижимости существует два ключевых момента.

День заключения предварительного договора (внесения аванса) и день проведения самой сделки. Оба этих дня очень важны.

    Потому что именно в день заключения предварительного договора (он может называться по-разному, но смысл тот же) обсуждаются и фиксируются все важные для вас моменты. И чем детальнее и однозначнее для сторон вы проговорите ваши дальнейшие действия, тем понятней и легче будет протекать, как процесс подготовки к сделке, так и день ее фактического заключения.

Как правило, когда вы встречаетесь в агентстве все страсти с обсуждением цены уже завершены. Надо проговорить важные для вас условия проведения сделки с недвижимостью, согласовать все это со второй стороной и зафиксировать эти договоренности на бумаге. При этом договора подписывает каждая из сторон, а деньги вносит только покупатель. Ничего не поделаешь. Такова практика!

Договор по сделке с недвижимостью. На что обратить внимание.

    При заключении такого договора прописываются сроки проведения сделки, суммы за которые продается недвижимость, оговаривается вид сделки по недвижимости (в нотариальной или в простой письменной форме будет заключен договор и, самое главное, записываются все особые условия, которые должны произойти для возможности совершения сделки. У продавца это может быть встречная покупка, или продажа по доверенности или перечисление денег побезналу, у каждого свое. Для покупателя в последнее время частым условие является ипотека, то есть покупка квартиры на средства банка.

    К моменту заключения такого договора по сделке с недвижимостью вы должны точно представлять себе всю дальнейшую процедуру: какие справки и копии от продавцов вам понадобятся точно, а какие наверное. Где и по какой схеме будут происходить взаиморасчеты. Какие у этого банка предусмотрены условия доступа в ячейку. Возможно ли проведение «цепочек», когда продавец продает свою и тут же покупает новую квартиру. Какие дополнительные накладные расходы у вас появятся по этой квартире. Возьмет ли ее на страховку страховая компания. Сколько времени потребуется банку, чтобы одобрить выбранную вами квартиру, возможно ли минимизировать налогообложение продавца и т. д. и т.п.

Чем Вы рискуете при заключении договора на сделку с недвижимостью.

И если вы что-то упустите, то можете рисковать вашим авансом, который вы вносите при заключении договора. Я акцентирую ваше внимание, на том, что при заключении договора покупатель вносит в агентство продавца денежный аванс. Продавец же просто письменно обещает исполнять условия прописанные в договоре. То есть, по сути своей, он отвечает пред покупателем только своим словом и только в рамках договора. Теперь вы понимаете, как важно все нюансы сделки проговорить с продавцом! Если вы что-то забыли указать, то увы, он вам ничего не обязан, и аванс вам могут не вернуть. Потому как он соглашался продать квартиру а эту цену и сроки, но именно на условиях, которые прописаны в договоре. А если есть что-то новое появилось в условиях, тогда давайте договариваться заново.

Когда я заключаю такой договор со второй стороной, я всегда стараюсь сделать так, чтобы он (договор) был выгоден обеим сторонам. Потому что только тогда, когда он будет выгоден и второй стороне, договор будет устойчив и сделка с недвижимостью не развалится. «Перетягивать одеяло на себя» прежде всего опасно для моих же клиентов. Допустим, сегодня я «уболтаю» продавца на выгодные нам условия, а вечером он придет домой, посоветуется с женой, позвонит друзьям - риэлторам и вдруг поймет, что это ему не выгодно! А мы уже проверку заказали и оценку...

И вообще, я всегда помню, что в любой сделке с недвижимость по ее ходу могут появляться какие-то новые обстоятельства и с нашей стороны тоже. Везде же люди! Справку долго не могли получить, перевод шел долго, да и просто заболеть может каждый из нас. Всегда надо стоять лицом друг к другу, стараться пойти навстречу всегда, когда можно, тогда шанс успешной сделки существенно возрастает.

 О том, на что надо обращать внимание, когда выбираешь банк для взаиморасчетов я расскажу завтра.

Читать полностью

Что надо покупать, если денег в обрез?

Ко мне часто обращаются мои друзья и клиенты с вопросами:
       Что сейчас можно купить, во что не опасно вложить свои кровные, если средств не очень много и их не хватает, чтобы купить квартиру сразу.
И вот тогда мы садимся вместе и начинаем рассуждать вслух:
       Действительно, в какую недвижимость в такой ситуации можно выгодно вложиться с минимальными рисками, а лучше и без рисков вовсе.

  •      Комната в коммуналке?
  •      Покупка квартиры в области?
  •      Приобретение квартиры в строящемся доме?

Итак, купить комнату в коммуналке?

Вот было бы здорово купить такую комнату, в которой сейчас можно  жить или сдавать ее в наем. А со временем при расселении всей квартиры получить пусть небольшую, но отдельную площадь. Вот такие радужные мысли крутятся в голове каждого из нас, когда мы обдумываем этот вариант. В реальности же мы понимаем, что вряд ли продавец комнаты, уверяющий Вас, что все соседи прекрасные люди и согласны буквально завтра расселиться, а сама квартира просто супер ликвидная, сам верит в близкое осуществление этих планов.
Согласитесь, если бы это так и было, едва ли он стал бы сейчас продавать Вам такой выгодный вариант.
Поэтому, как минимум, вы должны понимать, что процесс расселения очень не быстрый и далеко не всегда с отдельной квартирой в финале.
Да и что такое комната в коммуналке? Это не только совместное проживание посторонних семей, но и довольно серьезная зависимость от соседей и при сдаче комнаты в наем и  продаже ее покупателю.
Покупая комнату, надо быть готовым к тому, что это  просто приобретение жилплощади на сейчас, но никак не выгодное вложение средств и не приумножение их в будущем.
Сладкие варианты перспективных коммуналок остались в прошлом.

Покупка квартиры в области.

Это тоже вариант довольно сомнительный в части эффективного вложения денег. 
Одно дело, если Вы планируете эту квартиру для летнего проживания Вашей семьи и понимаете, что в остальное время года она будет пустовать. Сдать в наем ее маловероятно. При  довольно вялом рынке аренды в городе, надеяться найти выгодного арендатора на Вашу загородную квартиру не стоит. 
Поэтому приобретение квартиры в области — это тоже никак не приумножение Ваших сбережений.

 Приобретение квартиры в строящемся доме.

Все чаще и чаще наше внимание останавливается именно на таких вариантах.
И в этом есть определенный резон. Согласитесь, что это вариант самый выгодный, но и в то же время самый рискованный.
Сегодня вы вкладываете относительно небольшие деньги в то, что еще строится, а через год-полтора, когда все уже готово, вложенные деньги вырастают, просто потому, что собственность на квартиру получена и все риски уже позади.
Остается только снизить риски, решаясь на этот вариант.

  • Во-первых, не стоит испытывать судьбу и приобретать объекты с очень далекими сроками сдачи. Год — не больше.
  • Во-вторых, заключать договор со строительной компанией и вносить деньги можно только после тщательного анализа документов и по грамотному, защищающему Вас договору с продавцами.
  • В-третьих, понимая, что пока документов о собственности еще нет — это все равно риски, очень правильно будет застраховать свои финансовые риски в страховой компании. В этом случае, если будут проблемы с квартирой, то хотя бы можно будет вернуть обратно внесенные деньги.

Пожалуй, если правильно выбрать риэлторскую компанию, которая смогла бы обеспечить все эти условия покупки квартиры в строящемся доме это вариант наиболее приемлемый. В ней, конечно, еще долго нельзя будет жить, но если у Вас пока этот вопрос решен, я бы выбрала именно его.
Причем, при выборе квартиры фактор надежности всей сделки, конечно, стоит на первом месте, а вот местоположение дома  — уже не так значимо. Главное, чтобы объект был ликвидным к моменту окончания строительства.
Этот вариант подходит, кстати, не только для тех, у кого мало денег, но и для тех, кто просто  хочет сделать выгодные вложения.

В итоге для приобретения квартиры в строящемся доме вам потребуется:

  • Проверенные специалистом документы на строительную компанию и на дом;
  • Грамотно заключенный договор долевого участия;
  • Страхование Ваших финансовых рисков.

И это то, чем мы реально сможем помочь Вам сегодня.

Читать полностью
<br><br>