Кредитный договор.

Кредитный договор. Как проходит кредитная сделка в ипотечном банке.

    Итак, мы с вами добрались до самого важного момента — до дня заключения сделки и подписания кредитного договора. Накануне сделки разумно и вполне возможно попросить у сотрудника банка, который с вами работает прислать вам для ознакомления кредитный договор, который вам предстоит подписывать завтра. Это совсем не означает, что вы сможете, тщательно проштудировав его содержание, внести туда все желаемые вами изменения. Скажу прямо: изменения в кредитном договоре можно вносить только в строго определенных полях по данным заемщика. Но все равно, согласитесь, лучше заранее знать, что вам предстоит подписывать. Потому что если вы его не изучите заранее и в первый раз увидите этот документ, когда вам принесут его на подпись в день сделки, довольно сложно будет прочитать все его многочисленные пункты, ссылки и примечания под пристальным взглядом продавцов.  Также накануне ваш риэлтор должен согласовать с банком всю схему сделки особенно, если переоформляется цепочка квартир и взаиморасчеты сложные.

Сколько длится подписание договоров.

    Но вот все предварительные приготовления закончены. И в назначенное время все стороны собрались в банке. Это: заемщик и созаемщик (как правило, супруги), все продавцы и супруги продавцов, если квартира приобреталась в период брака, а также представители (агенты) покупателей и продавцов. И это по каждой из квартир в цепочке! Очень часто именно в этот момент продавец впервые лично знакомится с покупателем. Вариант, когда приобретаемая квартира была пустая, и показывал ее агент. Кто-то опаздывает, у кого-то появляются невыясненные важные вопросы. Словом, процесс заключения договора может быть растянут на несколько часов.

    Наиболее технологичные банки проводят сделку за два часа, проводя при этом в офисе сразу несколько параллельных сделок. Банки, которые не имеют достаточного опыта и технологий в их проведении,  могут заниматься этим процессом вместе с вами, конечно, целый день. Что бывает неприятной неожиданностью для продавцов, если они не рассчитывали на такое долгое заключение сделки.

Как и в какой последовательности происходит заключение кредитных договоров и договоров купли продажи.

Я сейчас буду описывать идеально подготовленную  схему приобретения одной квартиры по ипотечному кредиту с оформлением кредитного договора.

  1. Заемщики пришли в банк.
  2. Передали сотрудникам банке все подлинники документов, которые ранее были в банке только в отсканированном виде.
  3. Сотрудник банк все копии снял и заверил, а необходимые им подлинники забрал.
  4. Заемщикам принесли на изучение кредитный договор.
  5. Пришли продавцы.
  6. Стороны знакомятся, начинаются сопутствующие разговоры, про трубы, освобождение квартиры, д/садики и т.д., что замедляет изучение принесенных вам документов.
  7. Продавцы сдали помощнику нотариуса  все подлинники документов на продаваемую ими квартиру и свои паспорта.
  8. Помощник нотариуса унес все на сверку, на внесение в договор купли-продажи недостающей информации и на подготовку необходимых заявлений  и доверенностей от сторон.
  9. Заемщики кончили изучать кредитный договор, если нашли «несущественные» исправления, то кредитный договор унесли на корректировку.
  10. Кредитный договор исправлен и снова принесен на сверку заемщикам.
  11. Все исправления внесены, приняты и согласованы.
  12. Кредитный договор унесли на размножение и на сшивку.
  13. Представитель страховой компании принес заемщикам на изучение и подписание договор страхования. По договору страхования сейчас уже никаких изменений вносить нельзя, так как весь договор уже прошит и пропечатан. Процентную ставку по страхованию и существенные условия договора тоже лучше согласовать накануне.
  14. Заемщик и созаемщик подписывают и оплачивают договор страхования (2 экземпляра).
  15. Заемщика «уводят» открывать счета, на которые будут происходить перечисления денег.
  16. Заемщик и созаемщик подписывают кредитный договор (3 экземпляра).
  17. После того, как кредитный договор подписан, внутри банка идут перечисления кредитных денег на счет заемщика.
  18. Сторонам приносят на изучение договор купли-продажи и другие сопутствующие к сделке документы.
  19. После внесения в договор купли-продажи всех согласованных между сторонами  замечаний, договор уносят на размножение и на сшивку.
  20. Сотрудник банка приносит сторонам на изучение и на подписание договор с банком на аренду банковской ячейки.
  21. После того, как все замечания и вопросы согласованы, покупатель и продавец подписывают размноженные договора на аренду банковской ячейки
  22. Продавца и заемщика приглашают в комнату, в которой в присутствии продавца происходит формирование пакета с собственными средствами заемщика, которые он должен был не забыть захватить с собой. После того, как пакет сформирован, он хранится у покупателя.
  23. Продавца и заемщика приглашают в кассу банка, в которой в присутствии продавца происходит формирование пакета кредитных средств, выданных заемщику из кассы.
  24. Продавец и заемщик в соответствии с договором на аренду банковской ячейки проходят в банковское хранилище и помещаю там пакеты с деньгами.
  25. Стороны подписывают договор купли-продажи квартиры и другие сопутствующие к сделке документы, в том числе доверенности на представителей на регистрацию договора в УФРС.
  26. Агентами и помощником нотариуса формируется пакет всех документов для сдачи его на регистрацию в УФРС.

    А теперь представьте, что сделка не одна, а их несколько. Или продавец что-то продает или у покупателя первоначальный взнос от продажи своей квартиры, или возникли сложности с оформлением кредитного договора. И далеко не всегда все тонкие моменты между сторонами оговорены заранее!

Но какой бы спешки и напряженности не было, вы должны понимать, что серьезнее и важнее сегодняшнего дня у вас еще не будет долго. Для того, чтобы все прошло успешно и безопасно обязательно рядом с вами должен находиться человек, которому вы доверяете, умный с холодный головой, который подскажет вам, что подписывать можно, а что нельзя, как выйти из сложной ситуации. Словом, он сможет каким-то чудесным образом уладить или не допустить все возможные конфликты не только на сегодня, но и на потом.

Завтра я расскажу про Аннуитетные и Дифференцированные платежи.