Аннуитетные платежи. Дифференцированные платежи.

Погашение ипотечного кредита. Аннуитетный и дифференцированный платеж.

    Каждый  из нас, беря в долг, просчитывает, какими порциями и в какие сроки мы будем его возвращать.

Аннуитетные платежи.

    Выдавая ипотечный кредит в банке, вам предложат аннуитетные платежи. При этом скажут примерно следующее: для удобства формирования семейного бюджета  ежемесячно вы будете платить аннуитетным платежом одинаковую сумму. Эта сумма будет оставаться всегда постоянной на весь период погашения по кредиту.

Удобство, конечно вещь хорошая, но если разбираться досконально, и посмотреть из чего состоит этот аннуитетный платеж, то вы увидите, что в начале платежного периода эти ежемесячные платежи состоят, практически, только из одних процентов и совсем немножко из тела кредита. Со временем соотношение меняется, и эти пропорции выравниваются. К концу выплат аннуитетный платеж будет состоять почти полностью из остатка долга, а процентов уже почти не будет. Они выплачены вами раньше. Первые месяцы и годы самые невыгодные для заемщика и очень интересны для банка.

Мораторий на досрочное погашение.

    Поэтому в некоторых банках существует мораторий, то есть запрет на досрочное погашение. При наличии такого моратория для заемщика могут быть предложены меньшие проценты по кредиту. Или, скорее, наоборот: если проценты по кредиту меньше стандартных, ищите какой-то «подвох» со стороны банка, например, мораторий на досрочное погашение. Очень часто, кстати, заемщики выбирают именно такую программу с мораторием, потому что уменьшение процентной ставки на весь срок погашения для них очень значимо, а вот гасить досрочно в течение ближайшего года они точно не смогут, так как полностью выложились при покупке недвижимости.

    Для тех же, кто берет кредит на короткий срок, например, случай, когда семья берет ипотеку, покупает новую квартиру, не торопясь делает в ней ремонт, затем выставляет на продажу старую, в которой семья жила до кредита. И уже с продажи старой квартиры частично или полностью гасится взятый ипотечный кредит. В этой ситуации разница в процентной ставке на 1-2 % для заемщика совершенно не значима, так как период выплаты по кредиту получается очень короткий, а вот условие погашения его досрочно выходит на первый и самый важный план. У каждого своя ситуации. И аннуитетный платеж выгодный одному, может быть совершенно противопоказан другому. При досрочных погашениях, скорее всего, вам уменьшат аннуитетный ежемесячный платеж. Но если у вас будет выбор, то для вас выгоднее уменьшить срок кредита. В этом случае меньше переплаты по процентам.

Дифференцированные платежи.

    Не так давно в Санкт-Петербурге были не только аннуитетные платежи, но платежи дифференцированные. Они были очень востребованы и применялись в Сбербанке. В этом месяце Сбербанк по ипотечным кредитам перешел также только на аннуитетные платежи, как и остальные банки.

    Дифференцированные платежи были интересны тем, что состояли из фиксированной составляющей из суммы долга плюс проценты от остатка задолжности по кредиту. То есть каждый месяц заемщик выплачивал, например по 15 тыс. рублей из взятого долга плюс проценты от еще невыплаченной суммы. Таким образом, его платеж все время уменьшался, так как кредит постепенно гасился, и процентов от остатка долга становилось с каждым платежом меньше. При кажущейся привлекательности этой схемы (действительно, что и говорить, переплаты процентов в дифференцированных платежах меньше), это вид платежей подходил очень немногим.

     Потому что при таком виде платежей первый платеж у заемщика был самый большой: весь кредит плюс все процент. Это означало, чтопри дифференцированных платежах заемщик мог получить кредит существенно меньший, чем при  аннуитетных платежах. Так как банк не может разрешить заемщику платить очень большую часть из доходов заемщика, заявленных и принятых банком. Примерно половину доходов он разрешает тратить на погашение по кредиту. Я об этом подробно рассказывала в статье, как увеличить сумму кредита. Диффернцированные платежи брали те заемщики, которые не выбирали максимума кредитных денег по заявленным доходам.  

    Эта информация важна для вас, если у вас будет возможность выбрать вид платежей. Тогда вам полезно будет понимать их структуру. Завтра я расскажу о критериях выбора банка с ипотекой.