Ипотека

Одобрение на ипотечный кредит. Ипотека.

Если вы уже получили одобрение на ипотечный кредит

    Если вы уже получили одобрение в банке на получение ипотечного кредита и собираетесь вплотную заняться этим процессом, я все-таки настоятельно рекомендую вам обратиться за этой услугой к специалистам.

    Потому как процесс получения одобрения на ипотечный кредит в банке это, конечно очень важно, но это только самое начало. Как правило, такое одобрение банк выдает бесплатно, надеясь, что он возьмет с вас деньги, когда вы будете получать сам ипотечный кредит. Как результат, получая одобрение на кредит, вы не рискуете деньгами. Когда оно есть у вас на руках, это означает только, что у вас появился шанс воспользоваться деньгами банка и купить на эти ипотечные средства квартиру. А вот, что бы этим шансом грамотно воспользоваться, надо еще приложить немало усилий, затратить ваше драгоценное время и «рискнуть» вашими наличными средствами.

Какие сложности у вас будут, если вы будете заниматься покупкой квартиры на кредитные средства самостоятельно, без своего риэлтора:

  1. Когда вы будете звонить по квартирам, выставленным на продажу, вы не всегда и не сразу будете понимать, какие вопросы надо задавать по интересующей вас квартире. Это умение приходит с опытом. На приобретение такого опыта у вас уйдет немало времени.
  2. В какой-то момент, вы поймете, что то, что написано про квартиру, что о ней говорят агенты и то, что вы видите, когда приходите ее смотреть, сильно расходится.
  3. Вполне возможно, что агенты не захотят продать квартиру вам, как ипотечному покупателю, так как видят в вас покупателя с менее выгодными условиями для своих продавцов по срокам и по количеству дополнительных справок в банк. То есть агенты не захотят брать на себя дополнительную бесплатную работу по подготовке квартиры к продаже через банк. Очень может быть, что они предпочтут ждать прямого покупателя с наличными «живыми» деньгами.
  4. Когда вы, наконец, выберете квартиру и захотите поторговаться с продавцами – это будет очень сложно, так как практически невозможно скрыть заинтересованность в чем-либо, если дело касается вас лично. Если квартира вам понравилась, то очень сложно это скрыть. Это всегда будет читаться по вашим глазам и однозначно вытекать из ваших вопросов. Сохранять невозмутимость, хладнокровно сбивая цену, можно только находясь вне процесса. Если дело касается себя любимого, вы наверняка проиграете переговоры и не только не опустите цену, а рискуете наоборот ее поднять. Согласитесь, какой резон продавцу или агенту продавца снижать цену, если вы в квартире заинтересованы и уже мебель расставили!
  5. Но допустим, вы не торгуетесь и цена вас устраивает. Хотя, я еще не встречала покупателя, который не был бы рад купить квартиру подешевле. Но давайте договоримся, что вопрос цены как-то решен и вам надо зафиксировать квартиру за собой, то есть за нее надо внести аванс. Вам предложат вносить деньги за квартиру в агентство, которое будет защищать вовсе не ваши интересы. И любая промашка или какой-то пустяк, который вы не впишете в договор просто по незнанию, может привести к тому, что вы не сможете вернуть аванс за эту квартиру, даже если что-то произойдет не по вашей вине.
  6. Но даже после заключения такого договора у вас, как у частного лица не будет должного веса и авторитета перед риэлторской компанией продавца. Вам очень сложно будет отстаивать свои интересы. Риэлтор с другой стороны будет видеть в вас некое неудобство. Вы не его клиент, ему не платите и он не будет заинтересован идти вам навстречу, указывая вам тонкие места сделки.

Если у вас не будет своего риэлтора-профессионала в области поведения ипотечных сделок, то вы обречены постигать эту науку на собственных ошибках, а это, согласитесь, довольно рискованно. Гораздо разумнее обратиться к профессионалам, зарекомендовавшим себя на рынке проведения ипотечных сделок, заплатить им и избежать все вышеперечисленные проблемы:

  • их остальное риэлторское сообщество будет воспринимать с уважением;
  • ваши деньги будут защищены от случайностей или злого умысла;
  • по стоимости квартиры - вполне вероятно, что им удаться найти неотразимые аргументы для продавца и сделать цену за квартиру для вас более привлекательной.

Если вы будет работать с профессионалом, вы будете идти по сделке не вслепую и наощупь. Вы будете четко понимать весь процесс покупки, как в целом, так и детально каждый его момент.

Читать полностью

Этапы покупки квартиры в кредит

Последовательность действий, которые будут с вами происходить при покупке квартиры в кредит.

  1. У Вас появилось понимание, что решать жилищный вопрос надо.
  2. Вы начинаете собирать информацию относительно этого вопроса, искать специалистов в этой области.
  3. Кто-то из специалистов или знакомых, работающих в этой области, вызвал ваше доверие и вы готовы с ним посоветоваться о том, с какой стороны приступать к процессу покупки квартиры в кредит.
  4. Вы встречаетесь и подробно обсуждаете всю вашу ситуацию. В процессе этого разговора у вас появляется больше информации, на основании которой вы можете двигаться дальше и принимать какие-то решения. После этой консультации вы будете понимать:
    • общую схему процесса
    • реальность и примерные сроки его реализации
    • сколько стоит то, что вы хотите купить
    • в чем вам может помочь риэлтор
    • сколько вам нужно будет заплатить за его услуги
    • нужен ли вам банковский кредит, если да, то какой: ипотечный или потребительский?
    • на какую сумму от банка вы можете рассчитывать
    • какие ежемесячные платежи у вас будут, если возьмете такой кредит
    • на каком этапе вам надо будет платить деньги и какие?
    • в какой момент надо будет принимать окончательное решение о кредите и о покупке?
    • что будет, если вы в процессе покупки передумаете?
    • насколько комфортно вам будет сотрудничать с этим риэлтором, задавать ему разные вопросы.
  5. Получив эту информацию, вы обсуждаете ее в своей семье.
  6. У вас наверняка появляются еще вопросы, которые вы зададите риэлтору.
  7. Вы принимаете решение о целесообразности и начале процесса сотрудничества.
  8. Решение принято, вы сообщаете об этом риэлтору, оговариваете объем и стоимость работы, который на него возлагается.
  9. Вы пересылаете (можно по электронной почте) документы, необходимые для подбора для вас подходящего банка.

10. У риэлтора появляется понимание на основании присланных документов, что кредит вы получить можете.

11. Вы заключаете с риэлтором договор на оговоренный объем работ.

12. Риэлтор пересылает вам список документов, необходимых для одобрения вас ипотечным банком.

13. Вы собираете документы в банк, заполняете анкеты на ипотечный кредит, и пересылаете их риэлтору..

14. Формируется пакет документов в банк с сопроводительным письмом от риэлторской компании для предоставления вам необходимых скидок в банке.

15. Через некоторое время банк выбран, одобрение из банка на кредит получено. При этом вам выделяется срок в течение которого вы можете воспользоваться этим одобрением. (3-4 месяца). Если в этот срок вы не уложились, то некоторые из справок надо обновлять.

16. Риэлтор ищет объект, который вы будете приобретать на кредитные деньги.

17. Объект найден. За него надо вносить аванс. Аванс вносите вы. Внимание! Именно в этот момент вами принимается окончательное решение о покупке квартиры в кредит, так как в этот момент вы вносите денежный аванс и будете им рисковать, если передумаете покупать выбранную квартиру. (Размер аванса ориентировочно 2-4 % от стоимости приобретаемой квартиры).

18. Квартира выбрана. По ней заключен договор и внесен денежный аванс. Копии документов по квартире передаются в банк для изучения их юристами банка и страховой компании.

19. Заказывается оценка квартиры в независимой оценочной компании — ваши следующие траты на оценку (около 4 тыс. руб.)

20. Заемщиком заполняется анкета по страхованию, так как при покупке квартиры на кредитные средства вы, как правило страхуете свою жизнь и трудоспособность, а не только квартиру.

21. Квартира и вы, как заемщик одобрены всеми инстанциями. И вам назначают день сделки.

22. В день сделки у вас должны быть средства вашего первоначального взноса и все документы в подлинниках, которые вы ранее присылали по скану.

23. День сделки подробно:

    • Заемщики пришли в банк.
    • Передали сотрудникам банке все подлинники документов, которые ранее были в банке только в отсканированном виде.
    • Сотрудник банк все копии снял и заверил, а необходимые им подлинники забрал, остальное отдал вам обратно.
    • Заемщикам принесли на изучение кредитный договор.
    • Пришли продавцы.
    • Стороны знакомятся, начинаются сопутствующие разговоры, про трубы, освобождение квартиры, д/садики и т.д., что замедляет изучение принесенных вам документов.
    • Продавцы сдали помощнику нотариуса все подлинники документов на продаваемую ими квартиру и свои паспорта.
    • Помощник нотариуса унес все на сверку, на внесение в договор купли-продажи недостающей информации и на подготовку необходимых заявлений и доверенностей от сторон.
    • Заемщики кончили изучать кредитный договор, если нашли «несущественные» исправления, то кредитный договор унесли на корректировку.
    • Кредитный договор исправлен и снова принесен на сверку заемщикам.
    • Все исправления внесены, приняты и согласованы.
    • Представитель страховой компании принес заемщикам на изучение и подписание договор страхования. По договору страхования сейчас уже никаких изменений вносить нельзя, так как весь договор уже прошит и пропечатан. Процентную ставку по страхованию и существенные условия договора тоже лучше согласовать накануне.
    • Заемщик и созаемщик подписывают и оплачивают договор страхования (2 экземпляра).
    • Заемщика «уводят» открывать счета, на которые будут происходить перечисления денег.
    • Заемщик и созаемщик подписывают кредитный договор (3 экземпляра).
    • После того, как кредитный договор подписан, внутри банка идут перечисления кредитных денег на счет заемщика.
    • Сторонам приносят на изучение договор купли-продажи и другие сопутствующие к сделке документы.
    • После внесения в договор купли-продажи всех согласованных между сторонами замечаний, договор уносят на размножение и на сшивку.
    • Сотрудник банка приносит сторонам на изучение и на подписание договор с банком на аренду банковской ячейки.
    • После того, как все замечания и вопросы согласованы, покупатель и продавец подписывают размноженные договора на аренду банковской ячейки
    • Продавца и заемщика приглашают в комнату, в которой в присутствии продавца происходит формирование пакета с собственными средствами заемщика, которые он должен был не забыть захватить с собой. После того, как пакет сформирован, он хранится у покупателя.
    • Продавца и заемщика приглашают в кассу банка, в которой в присутствии продавца происходит формирование пакета кредитных средств, выданных заемщику из кассы.
    • Продавец и заемщик в соответствии с договором на аренду банковской ячейки проходят в банковское хранилище и помещаю там пакеты с деньгами.
    • Стороны подписывают договор купли-продажи квартиры и другие сопутствующие к сделке документы, в том числе доверенности на представителей на регистрацию договора в УФРС.
    • Агентами и помощником нотариуса формируется пакет всех документов для сдачи его на регистрацию в УФРС.

24. После того, как договора сданы на регистрацию в УФРС, продавцы выписываюся из квартиры и освобождают ее.

25. К моменту регистрации перехода права собственности на покупателя квартира передана покупателю и в ней никто не зарегистрирован.

26. Зарегистрированные документы принесли в банк, покупатель получает документы на квартиру, график платежей по кредиту и ключи от квартиры, продавец — получает все причитающиеся ему деньги. Риэлтор получает оставшееся вознаграждение для своей компании, которое до этого хранилось в банковской ячейке.

27. Процесс успешно завершен. Стороны поздравляют друг друга.

 

Вот очень примерный алгоритм действий, который имеет место быть при покупке квартиры на кредитные средства.

Читать полностью

Кредит под залог квартиры.

Кредит под залог квартиры.

    Сегодня я хочу рассказать о кредитах, которые можно получить, оформив в банке залог под свою квартиру, ту которая уже есть в вашей собственности. Справедливости ради надо отметить, что такой вид кредитования нельзя назвать ипотекой. Потому что в классическом варианте ипотекой называют кредит под залог приобретаемой квартиры.

    Часто спрашивают: Что выгоднее оформить в залог? Квартиру, которая есть или ту, что приобретается?

 Выгоднее оформлять в залог то, что приобретается, потому что в этом случае, банк видит для себя меньше рисков, так как считает, что у заемщика до получения кредита какое-то жилье уже было и, приобретая на кредитные средства дополнительную квартиру, банк рискует меньше. Потому как, если заемщик, почему-либо не сможет гасить кредит, банк всегда сможет настоять на продаже квартиры, купленной на кредитные средства и выписать заемщика в ту площадь, в которой он был прописан раньше до получения кредита. Если же в залог оформляется, квартира, которая уже есть в собственности, то куда потом выписать из этой квартиры неудачливого заемщика?

    Именно поэтому, оформляя в банке кредит под залог квартиры, которая у вас есть, вам будет назначена более высокая процентная ставка и средства, которые вам выдаст банк, будет составлять меньшую долю от общей стоимости квартиры. Так, например, при кредите под залог приобретаемой квартиры банк может выдать вам до 80 % от стоимости приобретаемого жилья. Оформляя кредит под залог своей квартиры, которая у вас есть, вы получите в лучшем случае 70 % от ее оценочной стоимости.

    Согласитесь, кредит на приобретаемую квартиру под 12% годовых в рублях, гораздо выгоднее, чем кредит под залог имеющейся квартиры с процентной ставкой около 14-15 % годовых в рублях!

Типичные ошибки, при обращении за кредитом под залог квартиры.

    В чем ошибаются заемщики, обращаясь в банк за получением кредита под залог своей квартиры? Часто заемщики думают, что предоставив в залог свою квартиру, они сразу смогут рассчитывать на получение кредита. Но это не совсем так. Во-первых, не сразу, во вторых не всегда. Для того что бы получить кредит под залог своей квартиры одной квартиры мало, надо еще, чтобы у заемщика были доходы, то есть зарплата понятная банку. И уверяю вас, банк с пристрастием будет ее изучать, потому что наличие у заемщика доходов – это самый важный критерий надежности заемщика. Банк не любит и не умеет предъявлять взыскание на квартиру, оформленную в залог. Он скорее вообще откажет в выдаче кредита, чем выдаст его при непонятной и недостаточной для него зарплате.

Схема получения кредита под залог квартиры.

Как быстро можно получить деньги, оформив свою квартиру в залог, или какими этапами происходит его выдача. Вот примерная схема и сроки его получения.

  • Этап первый – определение программы кредитования, на основании наличия или отсутствия подтверждения целевого использования денег. Если все понятно и подходит, то можно перейти к следующему этапу.

  • Андеррайтинг, то есть проверка платежеспособности заемщика. Этот этап точно такой же, как при получении классической ипотеки – под залог приобретаемой недвижимости. Для этого в банк предоставляются справки о доходах заемщика и созаемщика. Банк принимает решение о выдаче от 3-х дней до 3-х месяцев.

  • После получения одобрения по заемщику, банк начинает проверку предмета залога. Собираются документы по квартире, производится ее оценка. В зависимости от готовности документов на квартиру это занимает от недели до месяца.

  • Оформление залога на квартиру и регистрация его в УФРС. Ориентировочный срок – 1-2 недели.

  • После оформления ипотеки на квартиру можно получать кредит.

На что можно потратить кредит под залог имеющейся недвижимости.

  1. Если Вы подтверждаете целевое использование денег. В этом случае это может быть кредит на:

  •  
    • Покупку другой более дешевой квартиры

    • Покупку квартиры в строящемся доме

    • Покупку комнаты в коммунальной квартире.

    • Любого объекта загородной недвижимости

  1. Если Вы никак не подтверждаете, куда вы тратите полученные деньги. То есть можете тратить их куда угодно. И на развитие бизнеса и на погашение долгов. Вы никак и ничем это не подтверждаете. Но в этом случае банк вполне может назначить вам большую процентную ставку.

    Получение кредита под залог имеющейся квартиры всегда менее выгодно, чем под залог приобретаемой. Поэтому, если у вас есть возможность получить классическую ипотеку, всегда правильно и выгодно оформлять в залог именно то, что вы приобретаете.

Более подробно про первоначальный взнос я рассказывала ранее.

Читать полностью

Ипотека самостоятельно?

Так можно ли все-таки брать ипотеку самостоятельно?

Публикуя эти статьи на нашем сайте, я хочу предостеречь вас от точного использования инструкций и советов, которые в них даются, потому как у каждого человека ситуация индивидуальна. И что полезно и верно в одной ситуации, почти смертельно или очень опасно в другой.

Следовать, вслепую, инструкциям данным здесь – это все равно, что делать сложную хирургическую операцию по инструкции. Можно, конечно, но вероятность успеха и отсутствие осложнений маловероятно. Не стоит экономить на здоровье и на вашем спокойствии и безопасности тоже. Изучая наш сайт вы, безусловно, становитесь более грамотными, но практики у вас, увы, в области продажи или покупки квартир все равно пока нет.

Вы спросите, а если у вас нет кредита, а просто деньги или квартира, и вам надо решить ваш жилищный вопрос?

- Да, безусловно, к нам тоже обращаться можно и нужно.

Знания и опыт в области проведения сделок с привлечением ипотечных кредитных средств – это просто та дополнительная область нашей деятельности, в которой мы признаны в городе. Более того, если можно обойтись без кредита, а решить жилищный вопрос какими-то иными способами, я буду считать это наиболее правильным и выгодным для вас вариантом.

Выдать ипотечный кредит – не самоцель, а только способ решения вопроса.

Я прекрасно понимаю, что мудрый и добрый совет, данный во время, стоит многого.  Я действительно искренне уверена, что нельзя дать правильный совет и найти самое оптимальное решение вопроса, не имея всей информации в сопутствующих областях деятельности.

Если я не буду понимать в кредитовании, как я смогу посоветовать вам, брать кредит или нет?

На мой взгляд,  знания у риэлтора должны быть универсальные, то есть в разных областях. Должна быть возможность привлечь более тонких профильных специалистов, если это необходимо. Риэлтор просто обязан видеть картинку более объемно и общо, чем клиент.

Только тогда он профессионал и его услуги действительно будут востребованы.

Читать полностью

Банк с ипотекой

Критерии, по которым выбирается банк c ипотекой

Постепенно мы с вами обсудили часть вопросов, связанных с получением ипотечного кредита. По крайней мере, я рассказала основные темы, без знания которых не стоит влезать в эту область. Сейчас мне хочется немножко подытожить сказанное ранее.

Итак, критерии выбора банка с ипотекой. Очень коротко, без комментариев.

  1. По процентной ставке (размер, фиксированная, плавающая, условия перехода с одной на другую).
  2. По доходам
    • Если вы наемный работник:
      • Доход подтвержденный справками по форме 2НДФЛ.
      • Доход подтвержденный по форме банка с ипотекой.
    • Вы – владелец бизнеса.
      • Бизнес с полной отчетностью.
      • Бизнес по управленческой отчетности.
      • Вы владеете небольшой долей в вашем бизнесе.
    • Вы – моряк, нотариус, адвокат и другие «нестандартные» для банка с ипотекой профессии.  
  3. По доле собственных средств:
    • У вас минимальный первоначальный взнос.
    • Первоначальный взнос идет от продажи вашей квартиры.
    • Вам надо выделять долю ребенку в праве собственности в приобретаемой в кредит квартире.
    • Первоначальный взнос идет с участием средств субсидии.
    • Первоначальный взнос идет от материнского капитала.
  4. По возрасту:
    • с минимальным или максимальным возрастом заемщика.
    • для заемщиков призывного возраста.
  5. По количеству и родству созаемщиков:
    • стандартный вариант;
    • созаемщики - родители и дети;
    • созаемщики – братья сестры;
    • созаемщики – посторонние люди;
    • созаемщики  - пенсионного возраста.
  6. По стоимости в договоре: возможно ли занижение суммы в договоре и, если да, то до какого размера.
  7. По видам платежей:
    • Аннуитетные;
    • Дифференцированные.
  8. По наличию моратория на досрочное погашение, если да, то на какой срок.
  9. Обязательно и в каком объеме страхование сделки.
  10. Удобство работы со страховой компаний.
  11. По скорости принятия решений банком с ипотекой и подготовке документов к сделке.
  12. По уровню комфортности для клиентов при проведении сделки.
  13. По возможности приобретения квартир, продающихся по доверенности.
  14. Наличие в банке с ипотекой программ кредитования земли и объектов загородной недвижимости.
  15. Наличие в банке с ипотекой программ кредитования объектов долевого строительства.
  16. Наличие в банке с ипотекой программ кредитования комнат в коммунальной квартире.
  17. Наличие в банке с ипотекой «ломбардных» программ.
  18. Наличие программ для получения кредита под залог имеющейся недвижимости.
  19. Возможность получения кредита при оформлении покупки от родственников (бывших родственников).
  20. Наличие требований к продавцам по предоставлению ими дополнительных документов (справок из псих. диспансера).
  21. По требованиям к залоговому имуществу: года постройки, требования к перекрытиям и к перепланировкам.
  22. По возможности изменения банком с ипотекой в одностороннем порядке процентной ставки по кредиту в процессе погашения кредита заемщиком.
  23. По уровню и комфортности обслуживания кредита в процессе его погашения.
  24. По наличию технологий по работе с клиентами из регионов.
  25. По наличию развернутой филиальной сети по регионам России
  26. По возможности перевода денег продавцов за границу.
  27. По возможности и комфортности проведения в банке с ипотекой цепочек квартир.
    Вот основные, но уверена, что не все, критерии, по которым подбирается банк с ипотекой для покупки квартиры в кредит.Обращайтесь к нам, если Вам нужна более подробная информация. Наша консультация бесплатна!
Читать полностью

Аннуитетные платежи. Дифференцированные платежи.

Погашение ипотечного кредита. Аннуитетный и дифференцированный платеж.

    Каждый  из нас, беря в долг, просчитывает, какими порциями и в какие сроки мы будем его возвращать.

Аннуитетные платежи.

    Выдавая ипотечный кредит в банке, вам предложат аннуитетные платежи. При этом скажут примерно следующее: для удобства формирования семейного бюджета  ежемесячно вы будете платить аннуитетным платежом одинаковую сумму. Эта сумма будет оставаться всегда постоянной на весь период погашения по кредиту.

Удобство, конечно вещь хорошая, но если разбираться досконально, и посмотреть из чего состоит этот аннуитетный платеж, то вы увидите, что в начале платежного периода эти ежемесячные платежи состоят, практически, только из одних процентов и совсем немножко из тела кредита. Со временем соотношение меняется, и эти пропорции выравниваются. К концу выплат аннуитетный платеж будет состоять почти полностью из остатка долга, а процентов уже почти не будет. Они выплачены вами раньше. Первые месяцы и годы самые невыгодные для заемщика и очень интересны для банка.

Мораторий на досрочное погашение.

    Поэтому в некоторых банках существует мораторий, то есть запрет на досрочное погашение. При наличии такого моратория для заемщика могут быть предложены меньшие проценты по кредиту. Или, скорее, наоборот: если проценты по кредиту меньше стандартных, ищите какой-то «подвох» со стороны банка, например, мораторий на досрочное погашение. Очень часто, кстати, заемщики выбирают именно такую программу с мораторием, потому что уменьшение процентной ставки на весь срок погашения для них очень значимо, а вот гасить досрочно в течение ближайшего года они точно не смогут, так как полностью выложились при покупке недвижимости.

    Для тех же, кто берет кредит на короткий срок, например, случай, когда семья берет ипотеку, покупает новую квартиру, не торопясь делает в ней ремонт, затем выставляет на продажу старую, в которой семья жила до кредита. И уже с продажи старой квартиры частично или полностью гасится взятый ипотечный кредит. В этой ситуации разница в процентной ставке на 1-2 % для заемщика совершенно не значима, так как период выплаты по кредиту получается очень короткий, а вот условие погашения его досрочно выходит на первый и самый важный план. У каждого своя ситуации. И аннуитетный платеж выгодный одному, может быть совершенно противопоказан другому. При досрочных погашениях, скорее всего, вам уменьшат аннуитетный ежемесячный платеж. Но если у вас будет выбор, то для вас выгоднее уменьшить срок кредита. В этом случае меньше переплаты по процентам.

Дифференцированные платежи.

    Не так давно в Санкт-Петербурге были не только аннуитетные платежи, но платежи дифференцированные. Они были очень востребованы и применялись в Сбербанке. В этом месяце Сбербанк по ипотечным кредитам перешел также только на аннуитетные платежи, как и остальные банки.

    Дифференцированные платежи были интересны тем, что состояли из фиксированной составляющей из суммы долга плюс проценты от остатка задолжности по кредиту. То есть каждый месяц заемщик выплачивал, например по 15 тыс. рублей из взятого долга плюс проценты от еще невыплаченной суммы. Таким образом, его платеж все время уменьшался, так как кредит постепенно гасился, и процентов от остатка долга становилось с каждым платежом меньше. При кажущейся привлекательности этой схемы (действительно, что и говорить, переплаты процентов в дифференцированных платежах меньше), это вид платежей подходил очень немногим.

     Потому что при таком виде платежей первый платеж у заемщика был самый большой: весь кредит плюс все процент. Это означало, чтопри дифференцированных платежах заемщик мог получить кредит существенно меньший, чем при  аннуитетных платежах. Так как банк не может разрешить заемщику платить очень большую часть из доходов заемщика, заявленных и принятых банком. Примерно половину доходов он разрешает тратить на погашение по кредиту. Я об этом подробно рассказывала в статье, как увеличить сумму кредита. Диффернцированные платежи брали те заемщики, которые не выбирали максимума кредитных денег по заявленным доходам.  

    Эта информация важна для вас, если у вас будет возможность выбрать вид платежей. Тогда вам полезно будет понимать их структуру. Завтра я расскажу о критериях выбора банка с ипотекой.

Читать полностью

Кредитный договор.

Кредитный договор. Как проходит кредитная сделка в ипотечном банке.

    Итак, мы с вами добрались до самого важного момента — до дня заключения сделки и подписания кредитного договора. Накануне сделки разумно и вполне возможно попросить у сотрудника банка, который с вами работает прислать вам для ознакомления кредитный договор, который вам предстоит подписывать завтра. Это совсем не означает, что вы сможете, тщательно проштудировав его содержание, внести туда все желаемые вами изменения. Скажу прямо: изменения в кредитном договоре можно вносить только в строго определенных полях по данным заемщика. Но все равно, согласитесь, лучше заранее знать, что вам предстоит подписывать. Потому что если вы его не изучите заранее и в первый раз увидите этот документ, когда вам принесут его на подпись в день сделки, довольно сложно будет прочитать все его многочисленные пункты, ссылки и примечания под пристальным взглядом продавцов.  Также накануне ваш риэлтор должен согласовать с банком всю схему сделки особенно, если переоформляется цепочка квартир и взаиморасчеты сложные.

Сколько длится подписание договоров.

    Но вот все предварительные приготовления закончены. И в назначенное время все стороны собрались в банке. Это: заемщик и созаемщик (как правило, супруги), все продавцы и супруги продавцов, если квартира приобреталась в период брака, а также представители (агенты) покупателей и продавцов. И это по каждой из квартир в цепочке! Очень часто именно в этот момент продавец впервые лично знакомится с покупателем. Вариант, когда приобретаемая квартира была пустая, и показывал ее агент. Кто-то опаздывает, у кого-то появляются невыясненные важные вопросы. Словом, процесс заключения договора может быть растянут на несколько часов.

    Наиболее технологичные банки проводят сделку за два часа, проводя при этом в офисе сразу несколько параллельных сделок. Банки, которые не имеют достаточного опыта и технологий в их проведении,  могут заниматься этим процессом вместе с вами, конечно, целый день. Что бывает неприятной неожиданностью для продавцов, если они не рассчитывали на такое долгое заключение сделки.

Как и в какой последовательности происходит заключение кредитных договоров и договоров купли продажи.

Я сейчас буду описывать идеально подготовленную  схему приобретения одной квартиры по ипотечному кредиту с оформлением кредитного договора.

  1. Заемщики пришли в банк.
  2. Передали сотрудникам банке все подлинники документов, которые ранее были в банке только в отсканированном виде.
  3. Сотрудник банк все копии снял и заверил, а необходимые им подлинники забрал.
  4. Заемщикам принесли на изучение кредитный договор.
  5. Пришли продавцы.
  6. Стороны знакомятся, начинаются сопутствующие разговоры, про трубы, освобождение квартиры, д/садики и т.д., что замедляет изучение принесенных вам документов.
  7. Продавцы сдали помощнику нотариуса  все подлинники документов на продаваемую ими квартиру и свои паспорта.
  8. Помощник нотариуса унес все на сверку, на внесение в договор купли-продажи недостающей информации и на подготовку необходимых заявлений  и доверенностей от сторон.
  9. Заемщики кончили изучать кредитный договор, если нашли «несущественные» исправления, то кредитный договор унесли на корректировку.
  10. Кредитный договор исправлен и снова принесен на сверку заемщикам.
  11. Все исправления внесены, приняты и согласованы.
  12. Кредитный договор унесли на размножение и на сшивку.
  13. Представитель страховой компании принес заемщикам на изучение и подписание договор страхования. По договору страхования сейчас уже никаких изменений вносить нельзя, так как весь договор уже прошит и пропечатан. Процентную ставку по страхованию и существенные условия договора тоже лучше согласовать накануне.
  14. Заемщик и созаемщик подписывают и оплачивают договор страхования (2 экземпляра).
  15. Заемщика «уводят» открывать счета, на которые будут происходить перечисления денег.
  16. Заемщик и созаемщик подписывают кредитный договор (3 экземпляра).
  17. После того, как кредитный договор подписан, внутри банка идут перечисления кредитных денег на счет заемщика.
  18. Сторонам приносят на изучение договор купли-продажи и другие сопутствующие к сделке документы.
  19. После внесения в договор купли-продажи всех согласованных между сторонами  замечаний, договор уносят на размножение и на сшивку.
  20. Сотрудник банка приносит сторонам на изучение и на подписание договор с банком на аренду банковской ячейки.
  21. После того, как все замечания и вопросы согласованы, покупатель и продавец подписывают размноженные договора на аренду банковской ячейки
  22. Продавца и заемщика приглашают в комнату, в которой в присутствии продавца происходит формирование пакета с собственными средствами заемщика, которые он должен был не забыть захватить с собой. После того, как пакет сформирован, он хранится у покупателя.
  23. Продавца и заемщика приглашают в кассу банка, в которой в присутствии продавца происходит формирование пакета кредитных средств, выданных заемщику из кассы.
  24. Продавец и заемщик в соответствии с договором на аренду банковской ячейки проходят в банковское хранилище и помещаю там пакеты с деньгами.
  25. Стороны подписывают договор купли-продажи квартиры и другие сопутствующие к сделке документы, в том числе доверенности на представителей на регистрацию договора в УФРС.
  26. Агентами и помощником нотариуса формируется пакет всех документов для сдачи его на регистрацию в УФРС.

    А теперь представьте, что сделка не одна, а их несколько. Или продавец что-то продает или у покупателя первоначальный взнос от продажи своей квартиры, или возникли сложности с оформлением кредитного договора. И далеко не всегда все тонкие моменты между сторонами оговорены заранее!

Но какой бы спешки и напряженности не было, вы должны понимать, что серьезнее и важнее сегодняшнего дня у вас еще не будет долго. Для того, чтобы все прошло успешно и безопасно обязательно рядом с вами должен находиться человек, которому вы доверяете, умный с холодный головой, который подскажет вам, что подписывать можно, а что нельзя, как выйти из сложной ситуации. Словом, он сможет каким-то чудесным образом уладить или не допустить все возможные конфликты не только на сегодня, но и на потом.

Завтра я расскажу про Аннуитетные и Дифференцированные платежи.

Читать полностью

Квартира в кредит. Ошибки.

О том, как избежать ошибок при покупке квартиры на кредитные средства. 

Ошибка первая:  Не оптимально выбранный банк.

    На первый взгляд все банковские программы одинаковые. Действительно похожи, спору нет. Но у каждого банка есть свои детали и нюансы, которые видны, к сожалению, только когда вы уже глубоко ввязались в работу с банком и взяли кредит на квартиру. Например, скорость работы банка, удобство проведения сделки для продавцов, требования по дополнительным документам и справкам, удобство обслуживания кредита после его получения и т.д. Правильно все это видеть и знать сразу, в самом начале еще только принимая решение о выборе банка.

 Для того чтобы не совершать ошибку № 1 надо или самостоятельно изучить все банковские кредитные программы или обратиться за такой информацией к специалистам. Причем, в качестве таких консультантов я бы выбирала компании, которые не только «чисто» одобряет кредиты, но и проводит саму сделку купли-продажи квартиры. Тогда компания будет заинтересована не только получить одобрение, но и довести всю покупку до конца.

    Также для своих ведущих партнеров банки, зачастую, предоставляют скидки и бонусы для совместных клиентов. Этим тоже нельзя пренебрегать. Так как понижение процентной ставки хотя бы на 0,5 %, но на весь срок кредитования — довольно существенное для заемщика преимущество. Придя в этот банк самостоятельно, вы получите большую процентную ставку, нежели вас приведет туда партнер банка.

Ошибка вторая: Самостоятельный подбор квартиры в кредит.

   Конечно, не надо обладать каким-то сверхвозможностями, что бы открыть справочник или влезть в интернет и ткнуть пальцем в интересующую вас квартиру. Но выбрав ее, вы неминуемо окажетесь в тупике: и что дальше?

    Можно ли доверять продавцу или представителю этого продавца, который показывает вам квартиру? Будет ли он объективен одновременно продавая квартиру вам и представляя интересы продавца? Что это за договора такие, которые предлагают вам подписать в компании продавцов? Не опасно ли туда вносить деньги? А что будет, если квартира не подойдет банку? А если продавец передумает, а мы уже будем тратить деньги на оценку, проверку, страховую компанию... И чем дальше, тем больше похожих вопросов у вас будет появляться. И рано или поздно (но лучше рано) вы поймете, что без профессионального консультанта вам не обойтись. И вы начнете оглядываться по сторонам, стараясь привлечь помощника на тех стадиях сделки, где вам очень «страшно». К этому моменту вы уже самостоятельно подобрали не совсем оптимальный банк. Вроде нашли квартиру, которую согласны (пока) продать по ипотеке, и теперь вам нужен профессионал, чтобы безопасно заключить с продавцами предварительный договор и внести аванс. А может, не стоит рисковать и обратится к профессионалу сразу, пока вы еще не наломали много дров?

    Ведь есть еще цена квартиры! Про цену и торг совсем забыли! А это, кстати, один из ключевых моментов, в которых вам нужен профессиональный переговорщик, ведь покупая квартиру в кредит, вы, как никогда, ограничены в средствах. Что бы вы мне не говорили, очень сложно для себя родного четко «держать» позицию, а иногда вообще «отпустить» ситуацию и, главное, понимать когда это делать надо, а когда нельзя. Для того чтобы все сложилось правильно, с вами должен работать профессионал с большой буквы и он должен быть вне вашей личной ситуации. Потому что, когда квартира вам (или вашей супруге) нравится это видно по глазам. И попробуй потом, поторгуйся, когда продавцам совершенно понятно, что квартира уже «ваша». Причем, чем на более ранней стадии он, то есть профессионал подключится, тем удачнее для вас пройдут переговоры!

    И это мы с вами еще не затрагивали сам процесс сделки, в котором все ново и непонятно, все первый раз. Словом, вам нужен профессионал с большой буквы, а как проходит сама сделка c недвижимостью, я расскажу завтра.

Читать полностью

Ипотека. Ипотечный кредит.

С чего надо начинать, если Вы решили заняться решением квартирного вопроса с ипотечным кредитом.


    Если вы все-таки решились на это непростое для вас действие, начинать надо с того, чтобы попытаться разобраться во всех ваших активах вложенных в недвижимость (и не только). Оценить их в денежном эквиваленте, затем рассмотреть варианты дополнительных источников денег (кредитов, рассрочек, субсидий и т.д), здраво понимая реальность и сроки их получения. А уже затем начинать мечтать и фантазировать о том, что бы хотелось получить в результате всего процесса.

Очень вероятно, что после консультации со специалистом вылезет на поверхность какое-то иное решение вопроса без кредита. Поверьте мне, если удается решить жилищный вопрос, не влезая в долги, я всегда считаю, что мы поработали не зря!


    Если все-таки без кредите не обойтись,  то моей задачей будет оптимизировать все ваши шаги по его получению и сделать ваши долговые обязательства наиболее мягкими и комфортными для вас. Моя задача - объяснить вам что такое ипотечный кредит, как его получать и какие последствия он будет иметь для вас.

В какой ситуации вы можете получить ипотечный кредит?

  • Если у вас есть доходы, достаточные для получения кредита и понятные банку (см. мои прошлые статьи).
  • Если у вас есть какие-то первоначальные собственные средства. Это могут быть как накопления, так и средства, которые пока вложены в вашу недвижимость .
  • И, собственно, недвижимость, которую вы собираетесь покупать на кредитные средства, и которая будет оформлена в залог банка. То есть должен быть залог понятный и надежны для банка.

    При получении ипотечного кредита вы — заемщик становитесь собственником приобретаемой недвижимости, но она оформляется в залог банка. То есть в графе «обременение» в регистрационном листе в документах на квартиру будет значится: «ипотека». Владея этой недвижимостью, вы можете в ней проживать, прописаться в нее самому и прописать в нее членов вашей семьи. Вы не можете ее продавать, дарить (отчуждать) без разрешения банка.

Когда имеет смысл брать ипотеку.

    Наиболее распространенный вариант на сегодняшний день, при котором берут ипотеку, это когда продается квартира заемщика, из кредитных средств доплачивается некоторая сумма и в результате приобретается большая квартира.

Приведу пример:

    У двух супругов в собственности есть небольшая 2-х комнатная квартира стоимостью 2,8 млн. рублей в спальном районе С-Пб.

    На совокупные доходы 2-х супругов они берут ипотечный кредит на 10 лет на 800 тысяч рублей под 11 % годовых и приобретают трехкомнатную квартиру такого же класса за стоимость 3,4 млн. рублей. При этом остается даже некоторые средства на оплату услуг риэлторской компании и небольшой ремонт. Расчет примерный, просто чтобы было от чего отталкиваться.  Кредит можно гасить досрочно.

Все реально! И не надо ждать и ютиться в маленькой квартире!

Как использовать свою квартиру в качестве первоначального взноса при таком обмене?  Об этом я расскажу завтра.

Читать полностью

Кредит в банке.

Какой кредит вы можете получить в банке? 

 Как увеличить сумму кредита.

    Для того, чтобы увеличить сумму кредита в банке существует несколько способов, которые будут рассмотренны в этой статье. Это вторая часть из цикла статей об ипотеке. Здесь можно прочитать первую часть.

Созаемщики по кредиту

     Вы можете привлечь созаемщиков к исполнению ваших кредитных обязательств. Тогда весь совакупный  доход, как ваш, так и ваших созаемщиков может рассматриваться банком. Но, поскольку созаемщик, доходы которого рассматриваются банком, становится собственником в приобретаемой недвижимости, банк допускает в созаемщики только определенный круг лиц.

Практически все банки готовы рассматривать в качестве созаемщика супругов, стоящих в зарегистрированном браке. Собственность при этом оформляется на обоих супругов. Иногда в совместную, иногда в долевую собственность. Разница в способе оформления важна для получения налогового вычета. По поводу супругов, пожалуй, надо сделать отступление. А если заемщик по каким-то своим причинам не хочет  оформлять квартиру на супругу? Такие вопросы нам задают часто. Самый правильный выход — это составление брачного договора, в котором можно прописать все: чья недвижимость, на какие деньги приобретается, на кого будет оформляться. Это и многое другое можно записать в брачном договоре. Если составлен такой брачный договор, то недвижимость можно оформлять только на одного из супругов.

    А если брак не зарегистрирован? В этом случае доказать, что вы супруги, бывает довольно проблематично. Поэтому банки на это идут очень редко. Но иногда все-таки бывает. Помню как-то в одном из таких банков, сотрудники столкнулись с проблемой, что в их стандартах и правилах нигде не прописано, что незарегистрированные супруги должны быть разнополые. Как результат, они оказались в тупиковой ситуации: как быть с двумя молодыми парнями, которые утверждают, что они супруги? Поэтому найти банк, который рассматривает созаемщиков - супругов, состоящих в незарегистрированном браке довольно проблематично. 

    Довольно часто банки идут на то, чтобы учесть доходы совершеннолетних детей и их родителей. Например, молодая пара и нестарые еще родители. Или наоборот: родители, еще не пенсионного возраста и молодой специалист, только начинающий свою трудовую деятельность. Реже в качестве созаемщиков рассматриваются родные братья и сестры.

    И уж совсем редко бывает, когда в таком качестве банк готов рассматривать посторонних лиц. Иногда до 4-х человек вообще не состоящих в родстве! Тут уже нам приходиться обстоятельно и доходчиво объяснять, что это будет означать для заемщика. Да, конечно, можно договорится с соседом по двору или с сослуживцем по работе и попросить его вместе с вами взять на себя ваши кредитные обязательства. Но при этом, надо помнить, что ваша квартира будет оформлена не только на вас, но и на него в том числе. А по-сколько семейный кодекс еще никто не отменял, знайте, что на покупку «вашей» квартиры, нужно будет получать согласие его супруги. И если в своего друга или сослуживца вы (пока) верите, как в себя, то вот на счет его супруги, думаю, задумаются многие...

    Поэтому не всегда надо слепо кидаться на все возможности, которые предоставляет вам банк. Это, скорее рекламная «фишка» банка. А уж применимо это для вас или нет, думайте сами.

Срок кредита

     Это же относится и к увеличению срок кредитования. Безусловно, понятно, что чем больше срок кредита, тем большую сумму вы сможете взять у банка. Но ведь и проценты по кредиту будут больше! Как правило, оптимальный срок ипотечного кредита 10-15 лет. Пользуются популярностью именно эти сроки кредита, хотя декларируют банки до 30 лет! Для заемщика такой длинный кредит не выгоден. Очень большие переплаты по процентам. Также, для большинства граждан важна возможность досрочного погашения кредита. По статистике кредит гасят уже через 7 лет. Это очень важный критерий подбора банка: возможность и условия его досрочного погашения!
 А если вы владелец бизнеса? Это плюс или минус?

Заемщик — владелец бизнеса.

     С точки зрения банка, владелец бизнеса представляет для банка существенно больше рисков и поэтому процентные ставки для такого владельца бизнеса будут на 1-2 пункта(процента) выше, чем для наемного работника. Видимо, банкиры изначально относятся к ведению бизнеса с предубеждением, считая его неустойчивым источником доходов. Если вы владелец бизнеса, то при расчете кредита будет приниматься во внимание способ ведения учета доходов в вашей компании, размер компании, ее известность и конкурентоспособность на рынке, а также ваша доля в бизнесе. Чем меньшей долей вы владеете, тем больше шансов на получение выгодных условий по кредиту. Если, например, доля не превышает 25 %, то вполне возможно, что банк посчитает возможным приравнять вас к статусу наемного работника.

    В противном случае, вас будут смотреть, проверят, анализировать ваш бизнес и, может быть вам повезет!

    Примерно половина из работающих сегодня на рынке ипотечного кредитования банков работают с владельцами бизнеса. Остальные пока опасаются. Необходимо понимать, что у каждого банка, работающего с заемщиками владельцами бизнеса есть свое видение рисков. То есть все решается в индивидуальном порядке. А все остальное, как с наемными работниками. Про наемных работников все было расписано выше.

Спасибо за внимание! В следующей статье будет рассказано с чего надо начинать, если Вы все же решились взять ипотечный кредит.

Читать полностью

Ипотека. Кредит на недвижимость.

Понятно про кредиты на недвижимость.

 

    После недавно проведенной в нашем бизнес-центре лекции про кредиты на покупку недвижимости, мне стало очевидно, что эта тема интересна для населения. Я поняла, как много наши граждане пока не знают об этом. Я вспомнила также выступления для населения многих именитых банков. На них каждый банк рассказывает и продвигает свои ипотечные программы. И я видела озадаченные лица людей в зале, которые где-то на втором третьем выступлении просто не понимают в чем тут разница? Куда идти? Какой банк выбрать? С чего начинать оформление кредита на недвижимость? И стоит ли начинать вообще?

    Именно это и подтолкнуло меня к написанию этих нескольких статей. Я очень надеюсь, что это поможет вам разобраться более детально в этом вопросе, почувствовать себя более уверенно при разговоре со специалистами. Для этого я постараюсь говорить на понятном для вас языке, искусно обходя все подводные камни.

Ипотека - кредит на недвижимость 

 

    Итак что же такое ипотека? Ипотека – это кредит на недвижимость, который выдает банк, как правило, оформляя в залог именно ту квартиру (или недвижимость), которую вы покупаете.

Но кредит – это всегда важное решение и серьезная финансовая нагрузка и стоит хорошенько задуматься и сначала рассмотреть все иные варианты решения вашего жилищного вопроса, прежде чем решаться брать кредит на недвижимость.

Кредит ипотечный или потребительский?

 

    Ипотечный кредит – это кредит целевой (кредит на недвижимость), то есть понятный банку, да еще с залогом. Как результат, он менее рискованный для банка, чем кредит потребительский, получаемый не понятно на что (его целевое использование никак не проверить). Иными словами, так как ипотечный кредит, с точки зрения банка, менее рискованный, значит и процентные ставки по ипотечному кредиту меньше. Так, например процент по потребительскому кредиту в 18-20 % считается очень хорошим и выгодным. При ипотечном же кредите на недвижимость хорошему заемщику вполне реально получить рублевую процентную ставку в 10-12 % годовых. Разница есть? Тем более, что потребительский кредит выдается на небольшие суммы и, как правило, не решает вопросы связанные с недвижимостью.

Какой ипотечный кредит на недвижимость я могу получить в банке. Наемный работник.

 

Именно так формулируют этот вопрос наши граждане. Банк, принимая решение о возможности и размере выдаваемого кредита на жилье, рассматривает доходы заемщика и его платежеспособность, размер имеющихся у заемщика денежных средств и ту недвижимость, на которую этот кредит предназначен. Все три эти составляющие влияют на размер получаемого кредита. Давайте разбираться в этом подробно.

Доходы заемщика и его платежеспособность.

 

Принципиально банки делят заемщиков на наемных работников и владельцев бизнеса.

Заемщик — наемный работник.

 

Если вы наемный работник, то считайте, что вам повезло и у вас шансов на получение ипотечного кредита существенно больше. Не секрет, что многие наши соотечественники, работая наемными работниками, не могут полностью подтвердить свои доходы. Банки это понимают и поэтому во многих банках существует форма подтверждения доходов по форме банка. То есть вы приносите справку по форме 2НДФЛ плюс ваш работодатель подтверждает ваши доходы в согласованном с банками виде. Как вы уже, наверное догадались, в случае подтверждения доходов таким образом, процентная ставка по кредиту на недвижимость у вас будет выше стандартно заявленной. Обратите внимание, что та процентная ставка, которая «красиво» заявляется банком действительна только для идеального белого заемщика, молодого, с большим первоначальным взносом и т.д., что, к сожалению редко встречается в реальной жизни.:-). Итак Вы наемный работник и можете подтвердить ваши доходы понятным для банка способом. И только, как правило, не больше половины этих воспринятых банком ваших ежемесячных доходов вы сможете гасить по ипотеке.

Почему не больше половины ваших доходов вы можете использовать для погашения кредита на недвижимость? 

 

Потому что банк считает, что если вы тратите на погашение кредита больше половины вашего заработка, вы очень быстро устанете от кредитных обязательств и станете для банка ненадежным плательщиком. А это крайне не желательно. Поэтому ваши доходы впрямую влияют на размер кредита, который может быть вам выдан.

О том, как же можно увеличить сумму кредита я расскажу в следующей статье.

Читать полностью

Проскрочка платежей по кредиту. Ответ на вопрос 5 телеканала.

Интервью на 5 телеканале.

У меня сегодня брали интервью на телевидение 5 канал. И вот о чем мы там говорили:

Как много проблемных квартир с просроченными кредитами сегодня?

В среднем по России 5-7 % квартир с просроченными платежами по ипотечными кредитами.
Это конечно много. Но в Санкт-Петербурге ситуация не такая плачевная, как по всей России.
Так, например, по данным одного из ведущих банков -

Банка ДельтаКредит, в регионах просрочки по кредитам имеют 1,3-1,5 % от общего числа заемщиков. Лидер по просрочкам у этого банка - город Самара. В Санкт-Петербурге же число таких заемщиков с просрочками не превышает 1 % от общего их числа.

Запрос на ипотечные кредиты.

Если говорить про тенденции по запросам на ипотечные кредиты, то в пик кризиса таких заявок было в три раза меньше, чем в докризисные времена. Сейчас мы снова вышли на докризисный уровень, как по объему заявок, так и по уровню процентных ставок на ипотечные кредиты.

Ирина Забродина — генеральный директор Центра Жилищного Кредитования

Читать полностью

Итоги жилпроекта. Время кредитных денег?

Про жилпроект 2011

    Вот и завершилось долгое новогоднее затишье и на смену к нему пришла активность на рынке недвижимости. Подтверждение этому - большое количество граждан, постивших мероприятия на последнем Жилпроекте, который состоялся в Балтийском доме 10 февраля 2011.
    Наша компания – Цетр Жилищного Кредитвания, принимавшая участие в этом мероприятии, отмечает, что многие граждане, постившие Жилпроект интересовались приобретением квартир с использованием кредитных средств. Действительно, на объекты недвижимости стоимостью до 4-х млн. рублей больше половина спроса от покупателей с кредитными деньгами. Как правило, это граждане, которые или добавляют кредитные деньги к средствам от продажи имеющейся недвижимости и улучшают свои жилищные условия на 1 комнату, или люди, покупающие с кредитом свое первое, часто самое дешевое жилье.

Мы будем рады помочь Вам разобраться в Ваших квартирных проблемах, от которых часто зависит наша счастливая жизнь.

Ирина Забродина – член Совета Ассоциации риэторов СПб,

генеральный директор Центра Жилищного Кредитования.

 

Читать полностью

Ставки по ипотеке опустились ниже докризисного уровня

Ставки по ипотеке опустились ниже докризисного уровня

Ставки рублевой ипотеки в ноябре 2010 года достигли 12,6% - ниже докризисного уровня: за три квартала 2008 года средневзвешенные ставки по ипотеке составляли 12,7%. И до исторического минимума I квартала 2008 года – 12,4% - недалеко. Еще в сентябре 2010 года ставка была 13,2%: всего за два месяца стоимость ипотечных кредитов снизилась на 0,6 п.п. На снижение ставок повлияли ведущие игроки – АИЖК, Сбербанк и ВТБ 24.

В ноябре банки установили также рекорд по объему задолженности по ипотечным кредитам на балансах – 1,1 трлн руб. Предыдущий рекорд – 1,09 трлн – был установлен в феврале 2009 года. Значительный рост размыл долю просрочки в портфелях – сейчас кредитов, по которым не просрочено ни одного платежа либо просрочка не превышает месяца, более 91%. «Этот рост говорит прежде всего о том, что новых ипотечных кредитов в 2010 г. выдается больше, чем гасится старых», - объясняет аналитик АИЖК Михаил Гольдберг: ликвидности у банков более чем достаточно, ипотечные активы имеют хорошую доходность – и банки предпочитают оставлять ипотеку на балансах.

«Ипотека представляется наиболее надежным розничным продуктом, поэтому банки опережающими темпами наращивают ее выдачу» - говорит вице-президент МБРР Максим Короткин. Если за весь 2009 год банки выдали ипотеки на 152,5 млрд руб., то за 11 месяцев 2010 года – на 315 млрд., пишут «Ведомости».

24.01.2011 11:30 | Источник БН.ру

Читать полностью

Кредитные средства и субсидии.

Субсидии и кредитные средства играют все более заметную роль на рынке недвижимости. 
Об особенностях и перспективах работы с ними рассказывает Ирина Забродина, 
генеральный директор компании «Центр жилищного кредитования» и недавно 
избранный председатель Комитета по работе с государственными жилищными программами 
Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Городу и миру о Субсидиях.

- Ирина Александровна, Вы только что стали председателем Комитета по работе с государственными жилищными программами АРСПб. Каковы Ваши планы по деятельности на этом посту?

 

- Комитет по работе с государственными жилищными программами - важный и интересный, поскольку достаточно существенная доля сделок на рынке проходит привлечением субсидийных средств. Очень многие виды субсидий связаны также с получением ипотечного кредита, так как я достаточно давно и плотно работаю и с субсидиями и с ипотекой, я  рада, что возглавила комитет по субсидиям. 
Многие граждане, начиная процедуру получения субсидии, не представляют себе ни тех сложностей, с которыми они столкнутся, ни собственно размеров субсидии и сроков ее получения. В целом, наша задача - помочь людям понять процедуру получения субсидий, причем сделать это наиболее оптимальным образом. Консультация у специалистов всегда начинается с того, что мы просто рассказываем людям, что такое субсидия, в каком объеме она выдается. А дальше, когда выработан основной алгоритм действий, можно принимать решения о том, в каком объеме понадобятся услуги профессионалов, и каких именно.

Я вижу три направления работы Комитета, благодаря которым он может помочь как потребителям, так и коллегам по рынку недвижимости. Даже не буду выделять среди них более и менее важные – все они значимы.

Жилищный комитет реализует программы по субсидиям и кредитным средства с риэлторами

Первое – сотрудничество с городом. Будет здорово, если Жилищный комитет, через который осуществляются реализация программ по субсидиям, будет  видеть в риэлторах партнеров, слышать и понимать их проблемы. Мне уже не раз приходилось согласовывать такие сделки, и я не со слов знаю, как сложно, бывает, риэлторам вместе со своими клиентами проходить по инстанциям. Надеюсь, что мы найдем взаимопонимание с городом, и результат этот будет полезен для агентов недвижимости и риэлторских компаний, которые проводят такого рода сделки. Просто, конечно, не будет, поскольку и денег в жилищных программах не достаточно и условия меняются, и не все городские структуры видят положительную роль риэлтора в таких сделках. Но я верю, что мы все хотим помочь жителям города, поэтому сделаем шаги навстречу друг другу и достигнем договоренности.

Жилищный комитет информирует риэлторов о новых программах по субсидиям.

Второе направление – это обучение сотрудников риэлторских компаний работе с программами субсидий. Риэлторы должны получить основные знания на курсах, а уже потом обращаться за консультациями по каким-то частным вопросам в соответствующие государственные структуры. Следующим шагом может стать предоставление каких-то преференций тем, кто прошел обучение: увеличение полномочий по проведению сделок и представлению клиентов в госструктурах, льготные условия получения справок, дополнительный источник клиентов. Последнее, кстати, уже осуществляется. В Институте недвижимости примерно раз в месяц проходит обучающий курс по работе с субсидиями, где от Ассоциации риэлторов я, в том числе, читаю «психологию переговоров». Агентам по недвижимости, прошедшим этот курс, будет предоставлен дополнительный источник клиентов от тех организаций, представители которых преподают на курсе.

Риэлторство, как профессия.

И третье направление работы, которое я хочу обозначить – это поднятие престижа и общего уровня профессионализма риэлторов. Сегодня, к сожалению, сделки нередко проходят  не благодаря, а вопреки профессиональному уровню агента. Мне бы хотелось, чтобы сотрудники всех уважающих себя компаний постоянно помнили о том, что они действуют прежде всего в интересах клиента, думали о подержании престижа профессии и о том, что удачно проведенная, качественная сделка будет для них лучшей рекомендацией. Я не приветствую проведение сделок только с целью получения дохода. Доход – это уже следствие, вознаграждение за хорошо проведенную сделку, а в первую очередь нужно думать о помощи людям. Но это совсем не исключает того, что риэлтор должен знать цену своей работе и уметь правильно объяснить стоимость услуги. Я провожу тренинги для агентов и учу их самих, в первую очередь, уважать свою профессию и уметь объяснить ее важность потребителям, потому что многие вроде бы понимают ценность своей деятельности, но при общении с клиентом тушуются и не могут объяснить, что же они делают, почему нужно обращаться в агентство недвижимости, а не к частному агенту, почему нельзя работать с несколькими компаниями одновременно.

 

- А как клиенту, который собирается купить жилье с помощью субсидии и обратился в какую-либо фирму, понять, насколько квалифицированный агент находится перед ним?

- Честно говоря, человеку, который сам не является специалистом, будет довольно трудно понять, насколько осведомлен агент. Поэтому можно только посоветовать ориентироваться на авторитет компании, интересоваться ее опытом работы, членством в профобъединениях. В любой фирме случается, что, когда клиент приходит со сложными конкретными вопросами, на них не находится ответа сразу. Это в полной мере касается вопросов по субсидиям, потому что жилищные программы сложные, условия меняются, все случаи разные. Важно, чтобы агенту по недвижимости, у которого нет готового ответа, было у кого спросить. Серьезная компания, которая постоянно занимается подобными вопросами, имеет юриста-практика, который может проконсультировать агента. Так, в нашу компанию все время обращаются с различными вопросами, и нам приходится быть в теме. Мы посещаем тематические мероприятия, обращаемся за какими-то разъяснениями в Жилищный комитет. Стараемся и поддерживать компетентность сотрудников, и давать ответы на вопросы граждан.

Ищем оптимум. Подбор вариантов кредита и сопровождение сделки.

- Расскажите о работе «Центра жилищного кредитования». Какие услуги оказывает ваша компания?

- В нашей компании предоставляются различные услуги: подбор варианта кредита, анализ ситуации по субсидиям, проведение сделок с кредитами и субсидиями, сделки на вторичном рынке, со строящимся жильем. 
С одной стороны, ЦЖК – самостоятельная компания, которая сама принимает решения по организации работы, по документообороту. С другой стороны, мы входим в группу компаний «Адвекс», и это нам, конечно, очень помогает. 
Когда нам не хватает специалиста, «заточенного» под какой-то конкретный вопрос, мы можем обратиться к одному из наших партнеров, которых у нас множество, как в «Адвексе», так и в других компаниях. Нам всегда рады помочь, и мы, со своей стороны, готовы помогать коллегам. Мы нередко приходим в другую компанию, чтобы передать или принять клиента, проводим совместные сделки. Также у нас появилась новая возможность: мы заключаем договоры со страховыми компаниями и, являясь их представителями, можем помогать заключать ипотечные сделки - наши специалисты приезжают на сделку и страхуют ее в страховой компании, аккредитованной при банке.
Наша компания невелика: в ней работают 30 с небольшим человек. Но я считаю, что большую компанию иметь не обязательно, важно, чтобы в компании были профессиональные сотрудники, которые действуют в интересах клиента. Если клиент будет видеть, что сделка идет в его интересах, агент недвижимости все открыто и понятно объясняет, то он обязательно вернется в эту компанию или приведет сюда своих друзей. Несмотря на то, что наша фирма называется «Центр жилищного кредитования», мы честно говорим клиенту, если ему невыгодно брать этот кредит или не стоит пользоваться этой субсидией, так как она слишком маленькая. Мы не навязываем сделку, а прямо и подробно рассказываем, как можно поступить в данной ситуации. 
Вообще, каждый случай индивидуален и требует отдельного рассмотрения. Даже когда я читаю лекцию специалистам, я всегда прошу не подходить ко мне толпой после ее окончания и не спрашивать рекомендации, что сделать в такой-то конкретной ситуации - я не смогу сразу ответить. Всегда нужно садиться, разбираться, выяснять подробности и только после этого принимать решение.

 

- Как именно устроено взаимодействие ЦЖК с кредитными организациями? И в чем преимущество сотрудничества с вашей компанией для клиента – ведь он может обратиться и напрямую в банк?

- Мы работаем со всеми активно функционирующими на ипотечном рынке банками, но у нас с ними разные формы сотрудничества. Мы или заключаем с банком соглашение или, если видим, что программы банка не очень интересные, не заключаем с ним соглашение, но можем предлагать его нашим клиентам, если она им подходит. Некоторые банки предоставляют клиентам нашей компании дополнительные скидки:клиент, пришедший через нас, может получить меньшую процентную ставку
Выбирая ипотечные продукт для клиента, мы смотрим все плюсы и минусы, просчитываем возможные сложности при прохождении сделки. Наша задача – не только получить одобрение по кредиту для клиента, но и провести всю сделку, при этом выбрав самый подходящий кредитный продукт для конкретного клиента. В конце концов, получить кредит в банке человек может и самостоятельно, особенно если у него есть хороший «белый» доход. Но, обращаясь в один банк, он не может быть уверен, что эта ипотечная программа – самая лучшая для него. А мы, пользуясь нашей базой данных и учитывая все подводные камни, подбираем оптимальный кредитный продукт и проводим сделку.  
Зачастую, покупателя с субсидией или кредитом, если он приходит просто как частное лицо, в риэлторских компаниях, продающих ликвидную квартиру, могут принять без большой радости. От такого клиента часто ожидают каких-то проблем – даже не потому, что он что-то намеренно скрывает, а потому что может сам не знать всех тонкостей. Всегда проще, если покупателя представляет солидная компания.
Кроме того, у нас есть договоренности с некоторыми банками, согласно которым они передают нам для совершения сделки ипотечных заемщиков, которые уже получили у них одобрение по кредиту. Дело в том, что существует достаточно высокий процент заемщиков, которые получают одобрение, но так и не покупают квартиру и просто где-то «рассасываются» – это не выгодно ни банкам, ни, естественно, самим заемщикам. 
Часто бывает, что люди начинают процесс подбора квартиры и получения ипотечного кредита самостоятельно, но через какое-то время понимают, что все это слишком сложно, просто сдают нервы. Такие ситуации также попадают к нам. Мы начинаем разбираться и видим, что человек уже так глубоко погряз в своих, скажем так, не совсем правильных действиях, что вытащить его оттуда будет непросто. Рано или поздно все клиенты понимают необходимость в профессиональной поддержке, но лучше, конечно, обращаться в компанию на ранней стадии.

 

- Консультации в вашей компании платные?

-  Поговорить, получить общую информацию – это, конечно, бесплатно. А за подбор конкретных вариантов от банков мы уже возьмем оплату. Мы часто передаем запрос клиента сразу в несколько банков, поскольку в реальности ситуация является не такой безоблачной, как ее описывает сам клиент при первом разговоре: доход не подтвержден так как нужно, уже был отказ в кредите, квартира оформлена на тещу, потенциальный созаемщик не согласился и т.д. Подбор нескольких вариантов – это уже серьезная работа, поэтому она оплачивается.

- Ситуация с субсидиями такая же непростая, как с кредитами?

- Я бы сказала, что она еще хуже. Пытаясь самостоятельно запустить процесс получения субсидии, многие потребители просто не представляют себе, насколько это может быть долго, какие длинные очереди и какие это в итоге могут быть небольшие деньги. Возможно, что многие, с самого начала получив полную и достоверную информацию, просто поняли бы, что 200-300 тысяч субсидии не стоят этих усилий – проще поторговаться или выбрать чуть более дешевый объект.

 

- Что ожидает кредитный рынок в ближайшем будущем?

- Ипотечное кредитование сейчас возрождается и, в целом, будет идти в правильном направлении, пусть и с какими-то локальными спадами и подъемами. Ставки будут понижаться, будут появляться новые программы. Уже сегодня есть немало привлекательных программ, которые просто не на слуху. Сами банки заинтересованы в том, чтобы работать с кредитами: к нам приходят сотрудники банков и спрашивают, как им организовать ипотечную программу, чтобы быть востребованными.
Мы, конечно, понимаем, что банки не могут сильно рисковать. Они стали строже к заемщикам, и это правильно. Более того, у самих заемщиков принципиально изменилась психология. Они серьезнее подходят к вопросу своих доходов, устойчивости своей работы. Поэтому нельзя сказать, что сейчас так уж много желающих получить ипотечный кредит. Чаще всего берут кредит на доплату – при получении субсидии, при  разъезде. Такие кредиты не очень большие, а для клиентов это выгодно, так как они сразу могут переехать и жить в нормальных условиях. Здесь всегда важно подобрать подходящую кредитную программу: например, есть банки, которые учитывают доходы не только молодых, но и более старшего поколения – и для какой-то конкретной семьи это оказывается именно то, что нужно. Подбором таких оптимальных вариантов мы и занимаемся.

 

Беседовал Павел Черняков

 

Читать полностью
<br><br>