Новости и Публикации

Риелтор и его роль.

Роль риелтора при проведении кредитных сделок

  1. Без риелтора Вы купите то, что вам продадут, а с агентом то, о чем вы мечтаете и что вам понравилось. 70 % звонков на небольшие квартиры – это звонки кредитных покупателей. Но не все заемщики покупают то, что хотят...
  2. Неспециалисты, не риелторы, очень часто обращают внимание на второстепенные вещи, пропуская и не обращая внимания на действительно серьезные и важные вещи. Клиенты не знают традиций риелтерского рынка не понимают на что можно идти, на что нельзя. Важная роль риелтора – смягчение ситуации.
  3. В общем-то по отдельности все работы можно сделать разным людям – реклама на себя, договоры – через юриста, проверка через страховую компанию. Но кто-то должен держать в одних руках весь процесс, чтобы понимать ситуацию в целом, правильно оценивать риски, где уступать. У кого-то в процессе всего должна быть холодная голова. Когда доходит до подписания кредитного договора и других серьезных документов, уже никто не соображает.
  4. Пальто я могу поменять, а вот квартиру, особенно купленную по балансу, обратно не вернешь. Грамотный риелтор всегда оценивает риски на каждый момент времени, чтобы любую ситуацию без потерь можно было отыграть назад.
  5. Риелтор всегда психолог. Он должен мочь определить и просчитать, что будет дальше по ходу сделки, насколько она устойчива. Что на самом деле хочет клиент, что ему надо в отличии от того, что он говорит, что он хочет.
  6. Риелтор со стороны продавца не хочет брать на себя проблемы кредитного заемщика, так как это не оплачивается отдельно, а проблем и дополнительных телодвижений будет много.
  7. Клиенты, которые работают с профессиональным грамотным риелтором, очень часто сами потом приходят работать в недвижимость и именно в ту компанию, которая работает профессионально.
  8. Сложные переговоры может вести только профессионал, так как, вступая в ситуацию покупки, заемщик сам еще не знает, чего он не знает. Но и риелторы тоже бывают сильно разного уровня.

БУДЬТЕ ВНИМАТЕЛЬНЫ!

Читать полностью

Причины.

Тысяча причин, по которым срываются сделки с недвижимостью.

    Об этом можно писать трагедии и рассказывать, как несправедливо устроен мир. А гораздо приятнее было бы весело и с юмором в теплой компании друзей делиться опытом успешной покупки, в которой, все было не просто и не гладко, но сейчас все ужасы  позади, и квартира ваша.

    Как же сделать, чтобы Вы попали в число счастливчиков-новоселов, а не считали мир  несправедливым  именно по отношению к Вам? По каким причинам срываются сделки с недвижимостью?

Когда продается Ваша единственная квартира, в которой  произошло столько событий и бед, и радостей - это страшно. И для того, чтобы  сделка состоялась максимально комфортно и понятно для Вас, нужна холодная голова и опыт в такого рода деятельности. И столько вопросов появляется постоянно: как не завязнуть в мелочах и не пропустить при этом самого главного; как не продешевить и купить то, что хочется; как уложиться в разумные сроки и деньги, без головной боли и рисков?

Причина обратиться к риэлтору.

    Итак, Вам нужен помощник, которому Вы сможете доверить самое для Вас дорогое. Потому что основные причины по которым срываются сделки с недвижимостью проистекают из того, что  Вы находитесь внутри процесса и не можете действовать адекватно. Страшно тренироваться и приобретать опыт, рискуя своей квартирой.

    Даже сами риэлторы нанимают себе агента, если занимаются своей квартирой. Только профессионал чувствует и знает когда надо уступить в переговорах, а когда и пойти навстречу.

    И, если Вы хотите избежать всех этих причин и успешно сложить сделку, то обращайтесь к специалистам. Так будет надежней, спокойней и выгодней.

По каким причинам невыгодно подавать заявки на кредит сразу в несколько банков?

    Не так давно ко мне обратились руководители одного очень уважаемого банка с просьбой проанализировать, как часто к нам обращаются заемщики, которые хотят подавать заявки на кредит не в один, а сразу в несколько банков. И такое действительно бывает. На сколько оправдано подавать заявки сразу в несколько мест и какие могут быть причины так не делать?

    Когда я стала разбираться детально, то поняла, что в несколько банков заявка идет, если брокер (или заемщик) не знает точно программ банка и действует наугад, как повезет, тренируясь на заемщике, и на практике выясняя все детали и нюансы каждого банка.

При этом, очевидно, наблюдается сразу целый ряд причин не поступать подобным образом:

  1. Во многих брокерских компаниях берут предоплату с клиента вне зависимости от результатов работы за каждую одобренную заявку.
  2. Банк «боится», что заемщик получит кредит сразу в нескольких банках и это повысит риски банка по невыплате этих нескольких кредитов.
  3. Получив «темное», необоснованное пятно в одном из банков, о заемщике будет негативная неправильная информация в остальных банках.
  4. Если Вы эксклюзивный клиент банка, то с вами будут работать более ответственно.
  5. Клиенты от неизвестных, не зарекомендовавших себя брокерских компаний, воспринимаются банками с опаской.

    Профессиональная компания не будет тиражировать документы заемщика для многих банков, а сразу определит (путем предварительного согласования), какой банк будет подходить оптимально.

    При обращении сразу в несколько банков в первую очередь страдает конфиденциальность заемщика. Когда документы множатся и разносятся по разным организациям, потом никогда не докопаешься откуда идет утечка нежелательной информации.

Читать полностью

Агент по недвижимости

Купить Вы можете и сами, но с агентом по недвижимости это выгоднее.

    Собравшись как-то вечером на кухне всем семейством, взвесив и оценив все «за» и «против» мы приняли, наконец, непростое для нас решение: надо отселять дочку с мужем в отдельную квартиру. Дальше испытывать устойчивость наших внутрисемейных отношений уже нельзя. Надо, видимо, покупать квартиру. И сразу посыпались вопросы. Покупать сейчас? Где покупать? В новом доме иди уже готовую? Собирать деньги, занимая по всем знакомым и родственникам или брать кредит? Что лучше — в центре, но в «каменном мешке» или на окраине, но на свежем воздухе? Наш район, конечно, самый лучший и мы к нему привыкли, но ведь есть и другие интересные места. А агент по недвижимости? Так ли он необходим при покупке жилья?

 Ну я еще понимаю при продаже квартиры агент по недвижимости действительно нужен — покупателя выгодного найти, в цене не прогадать, да и деньги потом получать нужно. Пожалуй, при продаже квартиры профессиональное агентство по недвижимости действительно нужно.

  А вот когда покупаем? Объясните мне, пожалуйста, за что, за какие такие услуги с меня хотят получить деньги агенты по недвижимости? Что такого они могут мне предложить и обеспечить, чего я не смогу сделать сам? Ведь не будет же за меня риэлтор квартиру выбирать? Все равно это мое решение, мой выбор и мне ее выбирать — никуда от этого не денешься.

    Безусловно, это решение ваше и принимать его должны именно Вы.

Зачем нужен агент по недвижимости.

    И вот именно для того, чтобы принять это непростое и дорогостоящее для вашей семьи решение и, самое главное, воплотить его в жизнь, Вам  нужен высококлассный агент по недвижимости. Он будет необходим Вам и на стадии принятия принципиальных решений: что покупать, когда это выгоднее делать, в каком месте  города это будет наиболее ликвидно в будущем, и т.д., но и подскажет в деталях, когда процесс уже пойдет, что делать, предостережет от неверных и рискованных шагов, договориться о дополнительных скидках и, уверяю Вас, сбережет Ваши нервы, время и деньги.

    Конечно, спору нет, купить Вы сможете и самостоятельно, но с профессиональным риэлтором (не просто с агентом по недвижимости, а именно с профессионалом), вы это сделаете выгоднее и спокойнее для себя!

    Потому что в любой момент сделки: и при выборе объекта, и при заключении предварительного договора и т.д. Вы будет располагать всей необходимой информацией и понимать, что действуете наиболее оптимальным для себя способом. При открытом, понятном для Вас профессиональном подходе агента по недвижимости Вы сполна оцените важность и значимость этой услуги. Работая с таким человеком, Вы не будете жалеть об уплаченных ему деньгах. Сколько же стоит профессионал?

Как выбрать профессионального агента по недвижимости?

    Да, конечно, когда начинаешь вычленять реально уплачиваемые деньги агенту по недвижимости, суммы кажутся немалыми. Но согласитесь, покупая мебель или ремонтируя машину у официального дилера, Вы переплачиваете не единицы, а десятки процентов. Просто стоимость работ здесь включена в общую стоимость продукта или услуги, а не обозначается отдельной цифрой. И поэтому она не бросается в глаза, в отличии от риэлторской услуги. Здесь же все открыто. Должно быть открыто! Когда Вы сознательно берете специалиста на определенный объем работ, Вы оплачиваете ему эти услуги по их завершению, подписывая ему акт об их выполнении, если удовлетворены их качеством. По-моему это нормально и правильно. Надо только найти таких агентов по недвижимости, которые будут работать именно в Ваших интересах, а не наживы ради. Серьезные риэлторские компании всегда заботятся о своем имидже, а значит и о качестве работы своих агентов по недвижимости. Я желаю Вам удачи, желаю найти умного риэлтора, который после первой пробной покупки станет Вашим личным риэлтором.  

Читать полностью

Кредит иногородним на жилье

Как оформить кредит иногородним для покупки жилья в Санкт-Петербурге.

    Если вы не живете в Санкт-Петербурге и решили купить здесь квартиру с ипотекой, то есть в кредит, вам надо найти такой банк, который сможет рассмотреть ваши документы заранее еще до вашего приезда в Петербург. Сегодня вполне реально получить одобрение от банка на получение  кредита иногороднему на жилье не приезжая лично в Санкт-Петербург.

    Если Вы обращаетесь в компанию, которая аккредитована в ведущих банках, например, такую, как наш Центр Жилищного Кредитования, то дальше все происходит в следующем порядке: мы анализируем вашу ситуацию, выясняем, какой банк для вас будет оптимален. Оговариваем возможности подачи документов в сканированном виде. Предварительно согласуем между вами и банком основные параметры кредита на жилье. Затем мы собираем в сканах все нужные документы, вы заполняете все анкеты и через нас весь пакет документов подается на рассмотрение в банк.

Вы спросите, почему иногородним надо подавать документы через нас - партнеров банка?

    Это выгодно в первую очередь вам, так как работая с партнерами банка, вы скорее всего, получите преференции и бонусы, которые предоставляются от банка только для клиентов от партнерских компаний.

    В ведущих ипотечных банках вам будет назначена процентная ставка по кредиту на весь срок кредитования ниже, в случае, если вы придете туда с нашим сопроводительным письмом, в отличии от того, если бы вы пришли туда самостоятельно с улицы.

    Работая с профессионалами риэторского рынка вы в разы повышаете вероятность купить себе жилье на кредитные средства. Причем, вы сможете купить не то что вам согласятся продать, а именно ту квартиру, которая вам нравится и на наиболее выгодных для вас условиях.

    Когда вы работаете с банком от партнерской риэлторской компании, это очень позитивно воспринимается банком. Клиент, которого отправил в банк ипотечный риэлтор, уже понимает как будет происходить процесс оформления покупки квартиры в кредит. Поэтому такой клиент более перспективен для банка, даже не смотря на то, что он иногородний.

Кредит иногороднему получен, что дальше?

    Получив предварительное одобрение по вашим документам, можно искать жилье и согласовывать его параметры с банком. Если у вас в Петербуге есть ваш представитель, которому вы доверяете и который может предварительно отобрать для вас несколько вариантов квартир, вы можете приехать только на завершающий этап получения кредита и оформления на вас выбранной квартиры.

    Конечно надо все досконально обсудить и изучить, прежде чем принимать такое серьезное решение. Но именно для этого вам и нужен специалист в области ипотеки и покупки недвижимости, которого мы можем Вам предоставить!

Читать полностью

Квартира в рассрочку

С чего надо начинать, если вы собираетесь покупать квартиру в рассрочку в Петербурге.

    Если вы собираетесь покупать квартиру в рассрочку в Петербурге, но у вас нет времени, чтобы приезжать сюда на все этапы процесса этой покупки, не отчаивайтесь, это вполне возможно сделать. Давайте сначала разберемся, на каких этапах ваше присутствие обязательно, а что можно доверить вашим представителям.

    Для начала надо понять какой суммой вы располагаете уже сейчас для совершения этой покупки. Зная эту сумму, также не приезжая, но при помощи питерской риэлторской компании нужно посмотреть, что можно купить на эти средства.  Для этого ваш риэлтор должен понимать для чего вы покупаете квартиру, какие приоритеты при ее выборе будут для вас самыми важными.

    Если сумма, которой вы располагаете достаточна, чтобы купить без рассрочки то, что вы хотите — отлично, можно начинать процесс. Если денег мало, то можно, кроме покупки квартиры в рассрочку рассмотреть иные варианты, например:

Покупка квартиры в строящемся доме.

    Покупая квартиру в строящемся доме, надо действовать очень осторожно, потому что за кажущейся дешевизной могут скрываться для вас очень большие риски. То что еще не построено не может принадлежать вам даже если вы за это заплатите деньги. Просто потому что оно еще не построено и на эту квартиру еще не оформлены документы.

    Тем не менее, если вам или вашему ребенку, который здесь учится не надо въезжать в квартиру «завтра», при всех оговорках и подстраховках возможно искать  вариант квартиры в строящемся доме. Но при этом будьте предельно осторожны и внимательны, так какпокупка квартиры в строящемся доме очень рискованный шаг. И надо трижды все продумать и проверить, прежде чем на него решаться.

Квартира в рассрочку

    Многие строительные компании предлагают воспользоваться рассрочкой по оплате. Но с покупкой квартиры в  рассрочку тоже не все так однозначно.

  • Во-первых, рассрочка дается на достаточно короткий период времени, а это значит, что вам придется выплачивать остаток долга очень большими порциями. Это, как правило, тяжело для дольщика.
  • Во-вторых, по рассрочке тоже бывают проценты.
  • И в-третьих, скидки при единовременной оплате, разве это не то же самое, что и проценты по квартире в рассрочку. Не правда ли?

   По-настоящему, рассрочка хороша тем, что, покупая квартиру в рассрочку, никто не будет проверять вашу платежеспособность. Вам не надо будет приносить с работы справки о доходах. Это будут полностью ваши риски. Потому как, если вы не справитесь и не сможете выплачивать остаток долга, то на вас и не будут оформлены права собственности на квартиру, когда дом будет построен. Поэтому с квартирой в рассрочку, пожалуйста, внимательно!

Квартира с кредитом

    Если вы уже сегодня снимаете квартиру для своего ребенка, то вариант со строящимся домом менее предпочтителен и правильней будет приобретать уже готовую квартиру, в которой можно сразу жить. В случае, если денег не хватает, то можно «примерить» на себя ипотечный кредит. Вариант с кредитом вполне возможен и гораздо более распространен, чем приобретение квартиры в рассрочку . Если у вас нет всей необходимой для покупки суммы, вы берете в банке кредит на приобретение квартиры в Питере.

О том, как оформить кредит из региона на покупку квартиры в Санкт-Петербурге, я расскажу завтра.

Читать полностью

Хочу недвижимость в Санкт-Петербурге

Я хочу купить недвижимость в Санкт-Петербурге

    Санкт-Петербург – один из самых красивейших городов в мире. По своей архитектуре, стройности улиц и проспектов он не уступает ни одной столице мира. Стоит только хотя бы один раз побывать в нашем городе, пройтись по его набережным и площадям и он покорит ваше сердце. Вы полюбите этот город и захотите приезжать сюда еще и еще раз. И ничего удивительного нет в том, что ваш ребенок выберет именно наш город, как место для своего дальнейшего обучения. По качеству преподавания в высших учебных заведениях он не уступает университетам Москвы. Образование, полученное в Санкт-Петербурге, котируется и признается во всем мире.

   Давайте попытаемся понять с чего вам  надо начинать, чтобы мечты о недвижимости в Санкт-Петербурге стали реальностью. Для начала, я хочу пригласить вас в наш город, чтобы вы узнали и полюбили его, как люблю его я. Потому что только после того, как этот город станет для вас ближе, можно строить дальнейшие планы для вашего ребенка.

Так что же делать вам, если ваш ребенок уже поступил или усиленно готовится продолжить в будущем свое обучение именно в Санкт-Петербурге?

Экзамены выдержаны, ребенок поступил и перед вами встает вопрос: где ему жить? Вариантов несколько:

  • Общежитие. На время вариант возможный, но именно на время. Проживания вашего ребенка в общежитии очень зависит от индивидуальных качеств вашего сына или дочери. От его устойчивости к соблазнам внешнего мира, от его коммуникативности и готовности пренебречь привычными для него домашними удобствами.
  • Квартира в съем. Большинство родителей предпочитают снимать для своего ребенка отдельную (иногда одну на двоих студентов) квартиру. Это, наверное, правильное, но тоже временное решение вопроса.
  • Если вы видите, что ребенок учится серьезно, что самостоятельная жизнь в большом городе ему по плечу, то самое время подумать о приобретении ему недвижимости в Санкт-Петербурге.

- Хочу купить квартиру дочке (сыну) в Питере, он там учится, но не знаю с чего начать, - такой вопрос довольно часто задают нам на наш сайт жители из других городов.

    А начинать надо с понимания того, что хочется купить и что возможно купить. Потому что когда желаемое и возможное расходятся в разы, у многих опускаются руки и вопрос о правильности и своевременности принятия такого решения вылезает на первый план. А проблема в том, что просто изначально были неправильно поставлены ориентиры по стоимости и местонахождению  объекта недвижимости.

    И сегодня я очень примерно, в двух словах постараюсь рассказать вам про недвижимость в Санкт-Петербурге, а затем, день за днем буду объяснять, как можно приблизиться к вашей мечте.

kvartira-v-PeterburgeИтак, приблизительная оценка недвижимости в Санкт-Петербурге:

  • Комната в коммунальной квартире. (Квартира называется коммунальной, если в ней проживает сразу несколько семей. Живя в одной квартире, они пользуются одной кухней и другими местами общего пользования). В зависимости от метража, места нахождения квартиры и количества соседей в ней, комната может стоить от 1 до 2-х млн. рублей.
  • Квартира в строящемся доме. Также в зависимости от метражей,  местоположения строящегося дома, степени его готовности, надежности строительной  компании и многих других факторов минимальная квартира-студия может стоить от 1,8 млн. рублей.
  • Однокомнатная малогабаритная квартира в давно построенном доме, находящаяся в спальном районе, может стоить от 2,4 млн. рублей.
  • Двухкомнатная малогабаритная квартира также в давно построенном доме, находящаяся в спальном районе, может стоить от 2,8 млн. рублей.
  • Полноценная однокомнатная квартира в спальном районе стоит от 3 млн. рублей.
  • Полноценная двухкомнатная квартира также в спальном районе стоит от 4 млн. рублей.
  • 2-х комнатная квартира в центре Санкт-Петербурга может стоить и 8, и 10, и 15 млн. рублей, в зависимости от очень многих факторов, как по локальному местоположению, так и по техническому состоянию дома и самой квартиры.

    Оценка, которую я привожу здесь очень примерная, так как у каждого свое понимание «нормальной» или «малогабаритной» квартиры. Скорее я говорю сейчас об этом, чтобы вы могли по порядкам стоимости оценить реальность ваших планов. О том, как сделать эти планы более реальными и приобрести недвижимость, я расскажу завтра.

Если вы видите, что ваши дети хотят учиться, что они поставили себе цель и стараются ее достичь, верьте в них. Если вы будете верить в своих детей, они много достигнут!

Читать полностью

Ипотека самостоятельно?

Так можно ли все-таки брать ипотеку самостоятельно?

Публикуя эти статьи на нашем сайте, я хочу предостеречь вас от точного использования инструкций и советов, которые в них даются, потому как у каждого человека ситуация индивидуальна. И что полезно и верно в одной ситуации, почти смертельно или очень опасно в другой.

Следовать, вслепую, инструкциям данным здесь – это все равно, что делать сложную хирургическую операцию по инструкции. Можно, конечно, но вероятность успеха и отсутствие осложнений маловероятно. Не стоит экономить на здоровье и на вашем спокойствии и безопасности тоже. Изучая наш сайт вы, безусловно, становитесь более грамотными, но практики у вас, увы, в области продажи или покупки квартир все равно пока нет.

Вы спросите, а если у вас нет кредита, а просто деньги или квартира, и вам надо решить ваш жилищный вопрос?

- Да, безусловно, к нам тоже обращаться можно и нужно.

Знания и опыт в области проведения сделок с привлечением ипотечных кредитных средств – это просто та дополнительная область нашей деятельности, в которой мы признаны в городе. Более того, если можно обойтись без кредита, а решить жилищный вопрос какими-то иными способами, я буду считать это наиболее правильным и выгодным для вас вариантом.

Выдать ипотечный кредит – не самоцель, а только способ решения вопроса.

Я прекрасно понимаю, что мудрый и добрый совет, данный во время, стоит многого.  Я действительно искренне уверена, что нельзя дать правильный совет и найти самое оптимальное решение вопроса, не имея всей информации в сопутствующих областях деятельности.

Если я не буду понимать в кредитовании, как я смогу посоветовать вам, брать кредит или нет?

На мой взгляд,  знания у риэлтора должны быть универсальные, то есть в разных областях. Должна быть возможность привлечь более тонких профильных специалистов, если это необходимо. Риэлтор просто обязан видеть картинку более объемно и общо, чем клиент.

Только тогда он профессионал и его услуги действительно будут востребованы.

Читать полностью

Банк с ипотекой

Критерии, по которым выбирается банк c ипотекой

Постепенно мы с вами обсудили часть вопросов, связанных с получением ипотечного кредита. По крайней мере, я рассказала основные темы, без знания которых не стоит влезать в эту область. Сейчас мне хочется немножко подытожить сказанное ранее.

Итак, критерии выбора банка с ипотекой. Очень коротко, без комментариев.

  1. По процентной ставке (размер, фиксированная, плавающая, условия перехода с одной на другую).
  2. По доходам
    • Если вы наемный работник:
      • Доход подтвержденный справками по форме 2НДФЛ.
      • Доход подтвержденный по форме банка с ипотекой.
    • Вы – владелец бизнеса.
      • Бизнес с полной отчетностью.
      • Бизнес по управленческой отчетности.
      • Вы владеете небольшой долей в вашем бизнесе.
    • Вы – моряк, нотариус, адвокат и другие «нестандартные» для банка с ипотекой профессии.  
  3. По доле собственных средств:
    • У вас минимальный первоначальный взнос.
    • Первоначальный взнос идет от продажи вашей квартиры.
    • Вам надо выделять долю ребенку в праве собственности в приобретаемой в кредит квартире.
    • Первоначальный взнос идет с участием средств субсидии.
    • Первоначальный взнос идет от материнского капитала.
  4. По возрасту:
    • с минимальным или максимальным возрастом заемщика.
    • для заемщиков призывного возраста.
  5. По количеству и родству созаемщиков:
    • стандартный вариант;
    • созаемщики - родители и дети;
    • созаемщики – братья сестры;
    • созаемщики – посторонние люди;
    • созаемщики  - пенсионного возраста.
  6. По стоимости в договоре: возможно ли занижение суммы в договоре и, если да, то до какого размера.
  7. По видам платежей:
    • Аннуитетные;
    • Дифференцированные.
  8. По наличию моратория на досрочное погашение, если да, то на какой срок.
  9. Обязательно и в каком объеме страхование сделки.
  10. Удобство работы со страховой компаний.
  11. По скорости принятия решений банком с ипотекой и подготовке документов к сделке.
  12. По уровню комфортности для клиентов при проведении сделки.
  13. По возможности приобретения квартир, продающихся по доверенности.
  14. Наличие в банке с ипотекой программ кредитования земли и объектов загородной недвижимости.
  15. Наличие в банке с ипотекой программ кредитования объектов долевого строительства.
  16. Наличие в банке с ипотекой программ кредитования комнат в коммунальной квартире.
  17. Наличие в банке с ипотекой «ломбардных» программ.
  18. Наличие программ для получения кредита под залог имеющейся недвижимости.
  19. Возможность получения кредита при оформлении покупки от родственников (бывших родственников).
  20. Наличие требований к продавцам по предоставлению ими дополнительных документов (справок из псих. диспансера).
  21. По требованиям к залоговому имуществу: года постройки, требования к перекрытиям и к перепланировкам.
  22. По возможности изменения банком с ипотекой в одностороннем порядке процентной ставки по кредиту в процессе погашения кредита заемщиком.
  23. По уровню и комфортности обслуживания кредита в процессе его погашения.
  24. По наличию технологий по работе с клиентами из регионов.
  25. По наличию развернутой филиальной сети по регионам России
  26. По возможности перевода денег продавцов за границу.
  27. По возможности и комфортности проведения в банке с ипотекой цепочек квартир.
    Вот основные, но уверена, что не все, критерии, по которым подбирается банк с ипотекой для покупки квартиры в кредит.Обращайтесь к нам, если Вам нужна более подробная информация. Наша консультация бесплатна!
Читать полностью

Аннуитетные платежи. Дифференцированные платежи.

Погашение ипотечного кредита. Аннуитетный и дифференцированный платеж.

    Каждый  из нас, беря в долг, просчитывает, какими порциями и в какие сроки мы будем его возвращать.

Аннуитетные платежи.

    Выдавая ипотечный кредит в банке, вам предложат аннуитетные платежи. При этом скажут примерно следующее: для удобства формирования семейного бюджета  ежемесячно вы будете платить аннуитетным платежом одинаковую сумму. Эта сумма будет оставаться всегда постоянной на весь период погашения по кредиту.

Удобство, конечно вещь хорошая, но если разбираться досконально, и посмотреть из чего состоит этот аннуитетный платеж, то вы увидите, что в начале платежного периода эти ежемесячные платежи состоят, практически, только из одних процентов и совсем немножко из тела кредита. Со временем соотношение меняется, и эти пропорции выравниваются. К концу выплат аннуитетный платеж будет состоять почти полностью из остатка долга, а процентов уже почти не будет. Они выплачены вами раньше. Первые месяцы и годы самые невыгодные для заемщика и очень интересны для банка.

Мораторий на досрочное погашение.

    Поэтому в некоторых банках существует мораторий, то есть запрет на досрочное погашение. При наличии такого моратория для заемщика могут быть предложены меньшие проценты по кредиту. Или, скорее, наоборот: если проценты по кредиту меньше стандартных, ищите какой-то «подвох» со стороны банка, например, мораторий на досрочное погашение. Очень часто, кстати, заемщики выбирают именно такую программу с мораторием, потому что уменьшение процентной ставки на весь срок погашения для них очень значимо, а вот гасить досрочно в течение ближайшего года они точно не смогут, так как полностью выложились при покупке недвижимости.

    Для тех же, кто берет кредит на короткий срок, например, случай, когда семья берет ипотеку, покупает новую квартиру, не торопясь делает в ней ремонт, затем выставляет на продажу старую, в которой семья жила до кредита. И уже с продажи старой квартиры частично или полностью гасится взятый ипотечный кредит. В этой ситуации разница в процентной ставке на 1-2 % для заемщика совершенно не значима, так как период выплаты по кредиту получается очень короткий, а вот условие погашения его досрочно выходит на первый и самый важный план. У каждого своя ситуации. И аннуитетный платеж выгодный одному, может быть совершенно противопоказан другому. При досрочных погашениях, скорее всего, вам уменьшат аннуитетный ежемесячный платеж. Но если у вас будет выбор, то для вас выгоднее уменьшить срок кредита. В этом случае меньше переплаты по процентам.

Дифференцированные платежи.

    Не так давно в Санкт-Петербурге были не только аннуитетные платежи, но платежи дифференцированные. Они были очень востребованы и применялись в Сбербанке. В этом месяце Сбербанк по ипотечным кредитам перешел также только на аннуитетные платежи, как и остальные банки.

    Дифференцированные платежи были интересны тем, что состояли из фиксированной составляющей из суммы долга плюс проценты от остатка задолжности по кредиту. То есть каждый месяц заемщик выплачивал, например по 15 тыс. рублей из взятого долга плюс проценты от еще невыплаченной суммы. Таким образом, его платеж все время уменьшался, так как кредит постепенно гасился, и процентов от остатка долга становилось с каждым платежом меньше. При кажущейся привлекательности этой схемы (действительно, что и говорить, переплаты процентов в дифференцированных платежах меньше), это вид платежей подходил очень немногим.

     Потому что при таком виде платежей первый платеж у заемщика был самый большой: весь кредит плюс все процент. Это означало, чтопри дифференцированных платежах заемщик мог получить кредит существенно меньший, чем при  аннуитетных платежах. Так как банк не может разрешить заемщику платить очень большую часть из доходов заемщика, заявленных и принятых банком. Примерно половину доходов он разрешает тратить на погашение по кредиту. Я об этом подробно рассказывала в статье, как увеличить сумму кредита. Диффернцированные платежи брали те заемщики, которые не выбирали максимума кредитных денег по заявленным доходам.  

    Эта информация важна для вас, если у вас будет возможность выбрать вид платежей. Тогда вам полезно будет понимать их структуру. Завтра я расскажу о критериях выбора банка с ипотекой.

Читать полностью

Кредитный договор.

Кредитный договор. Как проходит кредитная сделка в ипотечном банке.

    Итак, мы с вами добрались до самого важного момента — до дня заключения сделки и подписания кредитного договора. Накануне сделки разумно и вполне возможно попросить у сотрудника банка, который с вами работает прислать вам для ознакомления кредитный договор, который вам предстоит подписывать завтра. Это совсем не означает, что вы сможете, тщательно проштудировав его содержание, внести туда все желаемые вами изменения. Скажу прямо: изменения в кредитном договоре можно вносить только в строго определенных полях по данным заемщика. Но все равно, согласитесь, лучше заранее знать, что вам предстоит подписывать. Потому что если вы его не изучите заранее и в первый раз увидите этот документ, когда вам принесут его на подпись в день сделки, довольно сложно будет прочитать все его многочисленные пункты, ссылки и примечания под пристальным взглядом продавцов.  Также накануне ваш риэлтор должен согласовать с банком всю схему сделки особенно, если переоформляется цепочка квартир и взаиморасчеты сложные.

Сколько длится подписание договоров.

    Но вот все предварительные приготовления закончены. И в назначенное время все стороны собрались в банке. Это: заемщик и созаемщик (как правило, супруги), все продавцы и супруги продавцов, если квартира приобреталась в период брака, а также представители (агенты) покупателей и продавцов. И это по каждой из квартир в цепочке! Очень часто именно в этот момент продавец впервые лично знакомится с покупателем. Вариант, когда приобретаемая квартира была пустая, и показывал ее агент. Кто-то опаздывает, у кого-то появляются невыясненные важные вопросы. Словом, процесс заключения договора может быть растянут на несколько часов.

    Наиболее технологичные банки проводят сделку за два часа, проводя при этом в офисе сразу несколько параллельных сделок. Банки, которые не имеют достаточного опыта и технологий в их проведении,  могут заниматься этим процессом вместе с вами, конечно, целый день. Что бывает неприятной неожиданностью для продавцов, если они не рассчитывали на такое долгое заключение сделки.

Как и в какой последовательности происходит заключение кредитных договоров и договоров купли продажи.

Я сейчас буду описывать идеально подготовленную  схему приобретения одной квартиры по ипотечному кредиту с оформлением кредитного договора.

  1. Заемщики пришли в банк.
  2. Передали сотрудникам банке все подлинники документов, которые ранее были в банке только в отсканированном виде.
  3. Сотрудник банк все копии снял и заверил, а необходимые им подлинники забрал.
  4. Заемщикам принесли на изучение кредитный договор.
  5. Пришли продавцы.
  6. Стороны знакомятся, начинаются сопутствующие разговоры, про трубы, освобождение квартиры, д/садики и т.д., что замедляет изучение принесенных вам документов.
  7. Продавцы сдали помощнику нотариуса  все подлинники документов на продаваемую ими квартиру и свои паспорта.
  8. Помощник нотариуса унес все на сверку, на внесение в договор купли-продажи недостающей информации и на подготовку необходимых заявлений  и доверенностей от сторон.
  9. Заемщики кончили изучать кредитный договор, если нашли «несущественные» исправления, то кредитный договор унесли на корректировку.
  10. Кредитный договор исправлен и снова принесен на сверку заемщикам.
  11. Все исправления внесены, приняты и согласованы.
  12. Кредитный договор унесли на размножение и на сшивку.
  13. Представитель страховой компании принес заемщикам на изучение и подписание договор страхования. По договору страхования сейчас уже никаких изменений вносить нельзя, так как весь договор уже прошит и пропечатан. Процентную ставку по страхованию и существенные условия договора тоже лучше согласовать накануне.
  14. Заемщик и созаемщик подписывают и оплачивают договор страхования (2 экземпляра).
  15. Заемщика «уводят» открывать счета, на которые будут происходить перечисления денег.
  16. Заемщик и созаемщик подписывают кредитный договор (3 экземпляра).
  17. После того, как кредитный договор подписан, внутри банка идут перечисления кредитных денег на счет заемщика.
  18. Сторонам приносят на изучение договор купли-продажи и другие сопутствующие к сделке документы.
  19. После внесения в договор купли-продажи всех согласованных между сторонами  замечаний, договор уносят на размножение и на сшивку.
  20. Сотрудник банка приносит сторонам на изучение и на подписание договор с банком на аренду банковской ячейки.
  21. После того, как все замечания и вопросы согласованы, покупатель и продавец подписывают размноженные договора на аренду банковской ячейки
  22. Продавца и заемщика приглашают в комнату, в которой в присутствии продавца происходит формирование пакета с собственными средствами заемщика, которые он должен был не забыть захватить с собой. После того, как пакет сформирован, он хранится у покупателя.
  23. Продавца и заемщика приглашают в кассу банка, в которой в присутствии продавца происходит формирование пакета кредитных средств, выданных заемщику из кассы.
  24. Продавец и заемщик в соответствии с договором на аренду банковской ячейки проходят в банковское хранилище и помещаю там пакеты с деньгами.
  25. Стороны подписывают договор купли-продажи квартиры и другие сопутствующие к сделке документы, в том числе доверенности на представителей на регистрацию договора в УФРС.
  26. Агентами и помощником нотариуса формируется пакет всех документов для сдачи его на регистрацию в УФРС.

    А теперь представьте, что сделка не одна, а их несколько. Или продавец что-то продает или у покупателя первоначальный взнос от продажи своей квартиры, или возникли сложности с оформлением кредитного договора. И далеко не всегда все тонкие моменты между сторонами оговорены заранее!

Но какой бы спешки и напряженности не было, вы должны понимать, что серьезнее и важнее сегодняшнего дня у вас еще не будет долго. Для того, чтобы все прошло успешно и безопасно обязательно рядом с вами должен находиться человек, которому вы доверяете, умный с холодный головой, который подскажет вам, что подписывать можно, а что нельзя, как выйти из сложной ситуации. Словом, он сможет каким-то чудесным образом уладить или не допустить все возможные конфликты не только на сегодня, но и на потом.

Завтра я расскажу про Аннуитетные и Дифференцированные платежи.

Читать полностью


Страницы: 12345678