Итак, мы с вами добрались до самого важного момента — до дня заключения сделки.

Накануне сделки разумно и вполне возможно попросить у сотрудника банка прислать вам для ознакомления кредитный договор, который вам предстоит подписывать завтра. Это совсем не означает, что вы сможете внести туда все желаемые вами изменения. Скажу прямо, изменения в кредитном договоре можно вносить только в строго определенных полях (по данным заемщика и по квартире). Но все равно лучше заранее знать, что вам предстоит подписывать. Потому что, если вы в первый раз увидите этот документ уже в день сделки, вам будет довольно сложно под пристальным взглядом продавца прочитать все его многочисленные пункты, ссылки и примечания. Также накануне ваш риэлтор должен согласовать с банком всю схему сделки, особенно, если оформляется не одна квартира, а целая цепочка, то есть взаиморасчеты сложные.

            Но вот все предварительные приготовления закончены. И в назначенный день и время все стороны собираются в банке. Это: заемщик и продавец с супругами, а также агенты с обеих сторон. Очень часто именно в этот момент все впервые видят друг друга и лично знакомятся между собой. Бывает, что кто-то опаздывает, как правило появляются невыясненные важные вопросы. Словом, процесс заключения договора может быть растянут на несколько часов.

Наиболее технологичные банки проводят сделку за два часа. Банки, которые не имеют достаточного опыта в этом, могут проводить ее целый день. Что бывает неприятной неожиданностью для всех.

Как и в какой последовательности происходит заключение договоров.

Я сейчас буду описывать идеально подготовленную сделку приобретения одной квартиры с ипотекой в банке, который имеет своего нотариуса. Если в банке нотариуса нет, вам всей дружной компанией придется в какой-то момент перебраться в нотариальную контору.

Итак, день сделки, что происходит по пунктам:

  1. Заемщики пришли в банк.
  2. Передали сотрудникам банка все подлинники документов, которые ранее были в банке только в отсканированном виде (справки по зарплате, анкеты, паспорта и т.д.).
  3. Сотрудник банка снимает с документов копии, заверяет, что надо с подлинников, приносит на прочтение кредитный договор.
  4. Приходят продавцы.
  5. Стороны знакомятся, начинаются сопутствующие разговоры: про соседей, ремонт, освобождение квартиры, д/садики и т.д., что сильно замедляет изучение кредитного договора.
  6. Продавцы сдают помощнику нотариуса все подлинники документов на квартиру и свои паспорта. (хорошо, если ничего не забыли).
  7. Помощник нотариуса готовит необходимые сопутствующие заявления и доверенности.
  8. Заемщики кончили изучать кредитный договор, задают вопросы, если все согласовано, кредитный договор уносят на размножение и на сшивку.
  9. Приходит представитель страховой компании, приносит заемщикам договор страхования. По этому договору сейчас уже никаких изменений вносить нельзя, так как он уже прошит, пропечатан и подписан. Процентную ставку по страхованию и существенные условия договора тоже лучше согласовать накануне.
  10. Заемщик подписывает и оплачивает договор страхования (2 экземпляра).
  11. Заемщика «уводят» в операционный зал открывать счет, на который будут перечислять кредитные средства.
  12. Заемщик подписывает кредитный договор (3 экземпляра).
  13. После того, как кредитный договор подписан, внутри банка идут перечисления кредитных денег на счет заемщика (этот процесс может занять несколько часов).
  14. Помощник нотариуса приносит на изучение договор купли-продажи и другие сопутствующие документы.
  15. После согласования всех документов сторонами по срокам и другим условиям, договор уносят на размножение и на сшивку.
  16. Сотрудник банка приносит на изучение договор с банком на аренду банковской ячейки.
  17. После того, как все замечания и вопросы по договору аренды банковской ячейки согласованы, договор уносят на размножение и сшивку.
  18. Готовый договор аренды подписывают все арендаторы (важно проверить правильность условий доступа в ячейки и паспортные данные).
  19. Продавца и заемщика приглашают в комнату, в которой происходит формирование пакета с собственными средствами заемщика (он должен не забыть захватить их с собой). После того, как пакет сформирован, он хранится у покупателя.
  20. Продавца и заемщика приглашают в кассу банка, в которой в присутствии продавца происходит формирование пакета кредитных средств, выданных заемщику из кассы.
  21. Продавец и заемщик проходят в банковское хранилище и помещают туда пакеты с деньгами, как с собственными, так и с кредитными (на условиях договора аренды банковский ячейки).
  22. Стороны подписывают договор купли-продажи квартиры и другие сопутствующие сделке документы.
  23. Агентами и помощником нотариуса формируется пакет всех документов для сдачи его на регистрацию в УФРС.

А теперь представьте, что сделка не одна, а их несколько. И продавец что-то еще продает, а у покупателя первоначальный взнос от продажи своей квартиры. И далеко не всегда все тонкие моменты между сторонами оговорены заранее! Или у вас не ячейка, а аккредитив или расчеты через Эскроу банка…

Но какой бы спешки и напряженности не было, вы должны понимать, что серьезнее и важнее сегодняшнего дня у вас не будет еще долго.

Для того, чтобы все прошло успешно и безопасно, обязательно рядом с вами должен находиться человек, которому вы доверяете, умный с холодной головой, который подскажет вам, что подписывать можно, на что идти нельзя, как выйти из сложной ситуации. Словом, он сможет каким-то чудесным образом уладить или не допустить возможные конфликты не только на сегодня, но и на потом.

Ирина Забродина